행복한 노후설계 지금 당장 시작하라행복한 노후설계 지금 당장 시작하라

Posted at 2007. 6. 11. 13:14 | Posted in 재무설계 이야기/은퇴설계



‘노후가 준비되지 않은 사람에게 100세 장수는 재앙이다.’ 듣기에는 섬뜩하지만 노인들에게는 가장 절실한 말이 아닐까. 최근 평균수명이 늘어나면서 은퇴 이후의 생활에 대한 준비는 필수사항이다. 사람마다 처한 상황이 다르기 때문에 모든 사람에게 통용되는 왕도는 없으나, 전문가들이 권하는 은퇴 후 자금설계를 4가지 원칙을 소개한다.

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1. 지금 당장 시작하라
은퇴자금 마련은 언제 시작하느냐에 따라 엄청난 차이를 가져온다. 결론부터 말하면 '오늘 당장 시작하라'는 것이다. 돈이 없어 불후한 노후를 살지 않기 위해, 혹은 나이 들어 무리한 저축을 강요당하지 않도록 말이다. 매년 10%의 수익률을 가정하고 30세의 청년이 60세에 10억원을 마련하기 위해서는 매월 50만원 정도만 정립하면 된다.
연봉 3000만원이라고 할 때 급여의 20% 정도만 적립하면 되는 것. 하지만 45세의 중년은 매달 250만원에 가까운 돈을 적립해야만 하고, 이는 월수입의 50%를 넘는 금액이 될 것이다. 자녀교육비 등 생활비가 많이 들어가는 시기임을 감안할 때 이 정도의 금액을 매월 적립하는 것은 거의 불가능하다.

2. 은퇴자금 마련에 최우선하라
대부분의 사람들은 은퇴 후 삶에 대해 엄청난 불안감을 느끼면서도, 은퇴자금 마련을 위해 계획을 세우고 엄격하게 행동하지는 못한다. 특히, 자녀교육을 무엇보다 중시하여 소득의 많은 부분을 사교육비에 사용하고 있어, 은퇴자금 마련의 여유를 찾지 못하는 사람이 많다. 그러나 자기 자신은 물론 자식을 위해서도 저축 및 투자의 최우선순위를 자녀교육비 마련이 아닌 은퇴 후 생활자금을
자금을 대출해 주고 신용카드도 만들어 주지만 아무 재산도 없는 노인에게 대출을 해주지는 않는다. 노후 생활자금을 마련하지 못했다면, 결국은 자녀들에게 손을 벌려야 해 오히려 자녀들에게 부담을 가중시키게 된다.

3. 주식 등 위험자산의 비중을 늘려라
은퇴자금은 장기자금이기 때문에 약간의 수익률 차이로도 은퇴자금 마련을 위해 적립해야 하는 금액이 크게 달라진다. 물가상승률에도 미치지 못하는 초저금리시대에 우리는 은행예금과 같은 확정금리형 상품으로는 앉아서 손해를 볼 수밖에 없다. 따라서 효과적인 노후자금 마련을 위해서는 주식 등과 같은 위험자산에 어느 정도투자를 해야 한다. 다소 위험은 높아지지만 장기적으로 은행금리보다 높은 수익률을 기대할 수 있기 때문이다. 다만 위험자산에 투자할 경우 분산투자 등을 통해 위험관리에 유념해야 한다.

4. 보험은 반드시 가입하라
행복한 노후를 위해서 반드시 가입을 고려해야 하는 것이 보험이다. 불의의 사고나 질병, 재난이 발생할 경우 통상적으로는 감당할 수 없는 큰 돈이 필요하기 때문에 보험을 통해 자신과 가족을 보호해야 하는 것이다. 일상적으로 일어나는 소액의 사고나 질병에 대해서는 굳이 보험을 가입할 필요가 없지만, 대신 인생에 치명적인 영향을 미칠 수 있는 대형 사고나 질병에 대해서만은 가입하되 보상한도를 높이는 것이 좋다.

<한상오 이코노미21 기자>

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부모가 들어준 보험금 받으면 증여부모가 들어준 보험금 받으면 증여

Posted at 2007. 6. 11. 13:10 | Posted in 재무설계 이야기/세금설계



생명보험, 손해보험 등 보험은 누구나 하나씩은 가입하고 있다. 부모가 본인들을 위해, 또는 자녀를 위해서 가입하기도 한다. 부모가 자녀를 위해 드는 경우 보험료를 내는 사람과 보험금을 받는 사람이 다르다. 이럴 때는 사고발생 시 보험금 수령액이 증여재산이 될 수 있다. 보험금 수령 시 증여세가 과세될 수 있는 것이다.

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이런 경우는 △생명보험 또는 손해보험일 경우 △보험료 불입자와 보험금 수취자가 다를 경우 △보험사고가 발생한 경우(만기환급금 지급도 포함) 등 3가지의 경우에는 보험금을 수령할 때 증여세가 과세될 수 있다. 증여세의 증여 공제는 직계존비속간에는 3천만원이 공제되고, 배우자의 경우 3억원이 공제된다. 이는 10년간의 공제액이므로 납입금액 3천만원에 대한 보험료에 대해 미리 증여세 신고를 하는 것도 좋은 방법이다.
상속세는 기본적으로 상속공제가 5억원, 배우자가 상속받은 금액을 신고하지 않거나 5억원 미만일 경우 5억원 공제가 가능하다. 결국 상속재산이 10억원을 넘지 않는다면 상속세에 대한 부담이 없다. 그러나 만약 상속재산이 10억원을 넘는다면 상속세를 얼마나 부담해야 할까 
예금, 현금, 부동산, 10년 이내 증여자산, 유가증권 등 자산 가치가 있는 모든 것에 대해 상속세를 부과할 수 있다. 이런 모든 자산들이 10억원 이상일 때는 고민을 해봐야 한다. 부동산만 20억원을 갖고 있는 사람이 부동산을 상속했을 경우 기본적인 공제 10억원을 제외한 10억원에 대해 상속세를 일정 금액 부담해야 한다. 그럼 상속세를 얼마나 부담해야 할까.

10억원 x 30% - 6천만원 = 2억4천만원을 상속세로 납부해야 한다.

위 상속세를 과연 어디에서 충당해야 할지 고민이 생긴다. 부동산을 팔아서 상속세를 내자니 양도소득세가 걸리고, 또 6개월 이내 상속받은 자산을 양도할 경우 양도 시 매매가격이 시가가 되어 상속세가 예상한 것 이상으로 추징될 수도 있다.
상속세 부담을 덜기 위하여 상속세 관련 보험을 가입하는 것도 한 방법이다.
장기적으로 10년 이상 상속 관련 보험 상품을 드는 것이 현금을 확보하는데 많은 부담을 덜어 줄 수 있다. 상속 관련 보험은 나중에 피상속인이 사망 시 사망보험금이 별도로 책정되어서 나오기 때문에 상속세와 양도세 부담이 없다.
보험금 불입자와 보험금 수취인이 피상속인이 아니면 세 부담은 없다. 피상속인이 보험금 불입자이고 보험금 수취인이면 나중에 피상속인이 사망 시 상속재산에 포함되어 계산된다. 그러나 보험금 불입자와 수취인이 상속인이라면 이는 상속재산도 아니고 증여재산도 아니다. 다시 말해 앞으로 상속될 가능성을 예상해서 본인이 불입한 것으로 상속. 증여재산에 해당되지 않는다.
<강남례 비전세무회계사무소 대표 세무사>

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세대별 재무 설계 포인트세대별 재무 설계 포인트

Posted at 2007. 6. 11. 12:58 | Posted in 재무설계 이야기/재무설계 ABC

상담을 진행하다보면 재무적 어려움을 겪는 가정은 예외 없이 몇 가지 공통점을 가지고 있다. 그것들은 과다한 소비지출과 적은 저축습관, 늦은 결혼 , 과도한 자녀양육과 교육비, 그리고 결정적으로 무리한 주택구입 등이다. 이런 악순환의 고리를 끊기 위한 각 세대별 대응방법을 살펴보자.

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△ 26-35세대 = 부자가 되는 최고의 투자는 최고의 수익률이 아니라 더 많은 금액을 투입하는 것이다. 아무리 좋은 기회도 자금이 없으면 아무것도 아니다. 20대 후반과 30대 초반 세대의 자금형성은 앞으로 미래에 대한 초석이다. 소비 자금을 줄여서 저축 금액을 늘려가는 것이 매우 합리적인 논리로 보이나, 실제로 소비를 줄이는 것이 말처럼 쉽지 않다. 이럴 땐 지출의 우선순위를 바꾸어 보자. 수입 중 지출에서 우선이 소비가 아니라 저축이 최우선 순위로, 다음으로 불확실한 미래의 주인이 되기 위한 자기 계발에 지출의 몫을 배당하고 남은 돈으로 소비 생활을 하는 것이다.

△ 30대 = 자녀 출산과 교육 그리고 주택 마련이라는 가장 중요한 일을 완수해야 하는 30대. 지금까지 모은 적은 자금과 새로 저축하는 자금으로 이에 대처하려 하지만 쉽지 않다. 이럴 때는 주위 환경에 매몰된 교육 투자에 나설 것이 아니라 자녀가 성장하여 정말로 부모의 재정적 도움이 필요할 때를 대비하는 것이 필요하다. 교육자금 투자에도 시테크가 필요한 것이다.
그리고 주택마련의 목적을 투자인지, 안정적 주거인지 명확히 해야 한다. 유동성이 충분하지 않은 상황에서 투자와 주거를 함께 만족하는 무리한 투자는 미래의 모든 계획을 송두리째 바꿀 수 있는 핵폭탄이 될 수 있다.

△40대 = 꽉 짜인 지출구조 때문에 별달리 여유가 없는 40대. 주택자금 상환과 늘어나는 자녀교육비, 그리고 현실로 다가온 노후에 대한 불안 등은 40대 가정의 현주소이다. 이럴 때는 누구를 위한 삶인가에 대한 성찰 속에 숙명처럼 짊어지고 가는 지출구조를 전반적으로 재검토해야 한다.
어느 재벌 총수의 말처럼 ‘10년 뒤에 무엇으로 먹고 살 수 있을 것인가 ’에 대해 심사숙고해야 할 때다. 한창 일할 수 있음에도 직장에서 은퇴하여야 하는 사회 구조 속에서 지금부터 ‘제2의 인생’을 위해 차분히 여유로운 노후를 준비하는 지혜가 절실하다.

△50대 = 오로지 주택에만 집중된 재테크로 남부럽지 않은 자금이 형성되었지만 쓸 돈은 없는 50대. 수입은 없어지고, 그나마 주어진 퇴직금을 야금야금 빼내어 쓸 수는 없어 사업을 시작하지만 실패하는 사례가 많다. 어떻게 지금 있는 자산을 지키면서 노후를 준비할 수 있을까  이제 부동산 상승에 대한 막연한 기대와 임대소득, 역모기지론 등 주택을 이용한 재테크에서 벗어나야 한다. 유일한 소득원에서 실패하면 결국 인생의 실패로 귀결될 수 있다.
‘계란을 한 바구니 담지 말라’는 금언처럼 수익원의 다양화가 절실하다. 목돈보다 매달 나오는 푼돈을 확보하는 것이 중요하다. 수입 발생이나 자산 상태에 따라 거치형 연금, 즉시 연금 등으로 나만의 평생 월급 즉, 매달 현금 흐름을 확보하자.

<김만식 에셋비 재무컨설턴트>


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01.금리 상승기 재테크 통념들에 대한 재해석01.금리 상승기 재테크 통념들에 대한 재해석

Posted at 2007. 6. 10. 15:45 | Posted in 재무설계 이야기/재무설계 ABC

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하지만 여러 가지 상황을 고려할 때 금리가 앞으로도 상승세를 탈 것으로 보이긴 하나, 상승폭에 있어서 제한적일 것이라는 의견이 지배적이다. 이에 따라 재테크 방법을 바꾸어 보다 실속 있는 투자처를 찾아야 한다는 의견과 좀더 지켜보아야 한다는 의견이 팽팽하다. 주식에 투자하자니 자칫 원금을 잃을 것 같고 부동산 투자는 세금이 크게 증가해 위험할 것 같다. 은행에서 내놓은 고금리 특판예금을 선택해야 하는지도 의문이다. 자, 그렇다면 요즘처럼 금리가 조금씩 오르는 금융환경 하에서의 재테크는 어떻게 이루어져야 하는가. 일반적으로 금리 상승기마다 대두되는 재테크 통념들을 그대로 적용해도 문제가 없는지 점검이 필요한 시점이다.

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금리 상승기가 되면 우선 은행 쪽의 움직임이 빨라진다. 아닌게 아니라 은행 쪽에서는 기존의 초저금리 예금상품들과는 달리 고금리 상품을 다투어 쏟아내고 있다. 현재 시중에서 판매하고 있는 특판예금이 그 예이다. 그러나 금리 상승기라고 해서 무조건 특판예금이 유리한 고지에 있는 것은 아니다. 높은 수익률을 앞세운 일부 투자형 상품들도 가입 전에 반드시 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다. 무엇보다 중요한 것은 앞으로의 금리가 어떻게 전개될 것인가를 고려해야 한다는 것이다. 단기간에 금리의 상승폭이 클 때에 특판예금을 선택하는 것은 바람직하지 않다.
현재 은행에서 판매하는 1년형 특판예금의 금리는 평균 4.5% 수준이다. 그러나 금리가 이보다 더 높게 상승할 경우에는 오히려 더 낮은 수익률을 얻게 된다. 특히 기존의 정기예금을 해약하고 특판예금으로 갈아타는 것은 신중을 기해야 한다. 정기예금을 해약할 때에는 세금이나 금리적용 혜택을 제대로 받을 수 없다. 더구나 일부 고금리 특판예금은 고객들에게 다른 금융상품을 판매하기 위해 유인하는 미끼 상품에 불과한 경우도 있다. 따라서 금리의 추이를 보면서 결정하는 것이 좋다. 전문가들은 지금의 금리 상승폭이 그다지 크지 않을 것으로 내다보고 있다. 따라서 당장의 수익보다는 안정성을 고려하여 정기예금과 파생상품이 결합된 복합 예금상품을 눈여겨 볼 만하다.

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흔히 금리 상승기의 대출은 고정금리 상품이 유리하다는 것이 통념이다. 그러나 실상은 조금 다르다. 금리가 장기간 그리고 꾸준히 상승할 때에는 문제가 없지만 단기간 또는 소폭 상승할 때에는 신중해야 한다. 특히 금리 상승기라고 해서 무조건 고정금리를 선택하기보다는 향후 금리의 인상폭을 짚어본 후 그에 따른 득실을 따져봐야 한다. 가령 1억 원에 대한 금리가 매년 1%포인트씩 오른다고 하자. 담보대출은 변동금리보다 고정금리가 1%포인트 이상 높다. 변동금리가 연 5.5%이면 고정금리는 연 6.5%가 된다. 이 때 변동금리 대출의 경우에는 첫해 550만 원, 둘째 해 650만 원, 셋째 해 750만 원으로 3년간 총 1950만 원의 이자가 산출된다. 고정금리의 대출 역시 ‘650만 원×3년’의 1950만 원이 나온다. 따라서 3년 정도의 단기 대출은 변동금리를 적용 받는 것이 유리하다고 하겠다.
대출상품의 갈아타기도 조기상환 수수료(원금의 0.5~2%)와 대출전환 시 부대비용(근저당권 설정비 등) 등을 따져봐야 한다. 이 때에도 앞으로의 경기전망과 금리 상승폭에 대한 예측이 필요하다. 만약 다른 목적이 아닌, 처음으로 주택을 구입하는 경우라면 ‘생애 최초 주택구입자금 대출’을 이용하는 것이 좋다.

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금리가 오르면 주식은 ‘끝물’이라고 생각하는 경향이 있다. 그러나 현재 금리는 완만하게 상승하고 있으며 시중 자금 또한 적립식 펀드나 변액상품으로 흘러 들어 간접투자의 기반이 확대되고 있다. 이 때에는 주식투자가 오히려 훌륭한 투자 대안이 될 수 있다. 물론 금리 상승은 단기적으로는 주가에 좋지 않은 영향을 준다. 그러나 장기적으로 보면 경기회복의 신호인 만큼 긍정적 영향을 끼치기도 한다. 게다가 올해 12월부터는 퇴직연금제가 도입되어 주식시장은 한층 안정판이 구축된다. 실적이나 수익성이 좋은 업종 대표주나 은행과 금융주, 실적 개선주가 상승 여력이 있다.
간접 주식투자를 하려면 주가가 지속적으로 상승하기 어려운 만큼 인덱스 펀드보다는 안정적인 수익을 위해 시스템 펀드, 중소형 가치주 펀드 혹은 원금이 보존되는 ELS가 유리하다. 이밖에도 해외 펀드는 환율을 고려해 원화대비 약세를 보이는 일본물을 제외하고 원화 강세가 나타날 가능성이 높은 내년 2분기 정도로 투자를 늦추는 것이 바람직하다.

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금리 상승기에는 채권투자를 통해 수익을 얻기가 어렵다는 시각이 있다. 그러나 금리 상승기라도 채권투자가 반드시 불리한 것만은 아니다. 금리 상승기에는 주가의 움직임에 큰 영향을 받는 CB(전환사채)나 BW(신주인수권부사채)가 투자할 만하다. 채권수익률이 하락하는 시기에 보통 주가가 오르므로 CB나 BW 가격도 상승한다. CB나 BW에 투자할 때에는 가급적 우량기업이 발행한 채권 가운데서도 거래량이 꾸준한 상품을 고르는 것이 요령이다. 그리고 이미 채권형 펀드에 가입한 투자자라면 당장 환매하기보다 만기 때까지 기다리는 것이 바람직하다. 금리 상승기에는 채권을 매매하면 할수록 수익률이 더 떨어질 가능성이 높은 데다 금리의 폭등 가능성은 낮기 때문이다.

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금리 상승은 대출이자의 부담을 증가해 부동산 가격을 떨어뜨린다고 여긴다. 그러나 실수요자 중심의 주택은 그렇지 않다. 금리보다 앞으로 오를 것인지 아닌지의 전망이 더 중요하다. 최근 부동산 경기가 침체를 보이고 여기에 금리까지 오르자 재건축이나 수도권 외곽 아파트 등에서 타격이 나타나고 있다. 금리 상승이 투자 심리를 더욱 더 얼려 안전한 투자를 선호하게 만들기 때문이다. 오를 만한 곳에만 수요가 몰리는 시장의 양극화가 심화될 것으로 보인다. 가격이 싸다고 무작정 투자하는 것은 금물이다. 신규 아파트는 중도금 대출이자에 대한 부담이 커진 만큼 실수요자들은 원가 연동제를 적용하는 택지개발 신도시 등 가격 경쟁력이 큰 인기지역을 노려야 한다.

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수익형 부동산엔 투자하지 않는다
상가나 오피스텔과 같은 수익형 부동산은 금리의 영향을 받는다. 그러나 금리는 단기적으로만 영향을 준다. 오히려 수익형 부동산에는 내수경기가 중요하다. 최근에는 내수 침체로 사무실의 임대료 하락과 공실률이 적지 않다. 그러나 수익형 부동산은 틈새시장으로 높은 가격을 형성하고 있다. 내수침체가 단기간에 풀리기가 어려운 만큼 상가를 분양 받거나 매입할 때는 알짜 지역이나 수도권의 전철 예정지, 택지개발 예정지 등에 한정시켜야 한다. 안정적인 임대수익과 개발 후광의 효과까지 노릴 수 있는 경우, 금리나 내수침체의 영향을 덜 받는다. *


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행복한 은퇴, 얼마나 필요할까?행복한 은퇴, 얼마나 필요할까?

Posted at 2007. 6. 10. 15:19 | Posted in 재무설계 이야기/은퇴설계

한 달에 10만원씩 저축한다면 이 돈으로 은퇴 이후에 무엇을 할 수 있을까
우리는 현재의 저축이 은퇴 후에 어느 정도 영향을 미치는지 알기 어렵다.
그러나 약간의 가정과 단순한 계산 능력만 있다면 어느 정도 미래를 추정할 방법들이 있다.

행복한 은퇴를 위한 비용
외국의 투자금융기관인 JP모건은 자사 고객을 대상으로 분석한 “행복한 은퇴를 위한 필요 비용 계산의 법칙”을 발표하였다. 법칙의 내용은 다음과 같다.

현재의 연소득 x {55-(현재의 나이/3)-은퇴 예상나이/7)}=Happy Retirement

예를 들어 연봉 5천만원인 40세 가장이 60세에 은퇴한다고 가정할 경우 행복한 은퇴를 위해 필요한 돈의 규모는 50,000,000 x {55-(40/3)-(60/7)}=16억원이 된다. 즉, 이 고객은 60세에 16억원이란 돈이 있어야 행복한 은퇴 생활을 할 수 있는 것이다. 16억원은 우리가 생각하는 것 보다 큰 금액이다. 예시한 가장이 현재 주택을 제외하고 1억원 정도 있다고 가정하고, 매월 100만원씩 저축하고 연간 8%의 수익을 얻는다고 가정하더라도 적립금의 원리금은 5억 5천만원, 1억원은 72의 법칙에 의하면 4억 7천만원, 합하여 10억원 정도 밖에 되지 않는다. 그렇다면 이 계산법은 틀린 것인가  그렇지 않다. 고객 조사에 의하면 70%가 넘는 고객들이 은퇴 전 생활비를 전혀 줄이고 싶어하지 않기 때문이다. 우리가 일상적으로 은퇴 후 생활비는 은퇴 전 생활비의 70% 수준이라고 단순하게 가정을 하지만 이는 통계적 현실일 뿐이고 실제로는 은퇴 이전과 똑같이 생활하고 싶어하는 것이 인간의 본질이다. 그렇다면 행복한 은퇴(Happy Retirement)를 위해 노력을 집중해야 한다.

최소한의 은퇴를 위한 비용
MUNNELL의 분석에 따르면 은퇴후 필요 소득은 은퇴전 소득의 72%수준에서 결정된다고 한다. 우리나라의 경우 빈곤층을 제외한 은퇴 후 예상 소득 대체율을 계산해 보면 가처분 소득 월 277만원의 72%인 199만원의 은퇴 소득이 필요하다. 만약 55세에 은퇴한다고 가정하고 78세(남녀평균)까지, 약 23년간 생활한다면 물가 상승률 3.5%를 가정할 때 5억5천만원의 자금이 필요하게된다. 이 규모는 삼성생명에서 조사한 중산층 노후 생활비 4억 7,560만원과도 유사한 규모이다. < MUNNELL : 미국의 연금, 은퇴관련 전문가로 재무성 경제보좌관 등을 역임 >

행복한 은퇴 준비는 무엇으로 해야 할까
은퇴에 필요한 자금은 어떻게 준비하는 것이 가장 바람직한가  JP 모건의 조사에 따르면 연금으로 준비하고 있다는 대답이 67%, 모아놓은 자산을 활용할 것이라는 대답이 16%로 나타나고 있다. 이 결과는 은퇴 생활에 있어서 가장 큰 두려움은 돈 없이 오래 살아야 한다는 것과, 변화하는 미래 환경에 대한 가장 안전한 대비법이 연금을 활용하는 것이라는 사실을 보여준다. 그래프에서 보듯이 은퇴 후 생활비는 초기에 다양한 여가 활동 등으로 높은 지출을 보이다가 나이가 들면 감소추세로, 그리고 병원비 등의 비용 증가로 마지막에 증가하는 모습으로 나타나고 있다. 따라서 필수 생활비는 아무리 오래 살아도 지급될 수 있는 종신연금으로 설계하고, 여가활동, 행복한 은퇴를 위한 만족 생활비 부분은 확정연금이나 모아 놓은 다른 금융자산으로 준비한다면 행복한 은퇴가 가능할 것이다.

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확실한 정보로 신속하게 투자하라확실한 정보로 신속하게 투자하라

Posted at 2007. 6. 10. 15:05 | Posted in 재무설계 이야기/부동산설계

부동산시장이 한파를 맞고 있다. 서울 강남지역도 예외가 아니다. 하물며 지방은 더욱 심한 상황이다. 이런 부동산 불황기에 부동산 투자는 어떻게 하는 것이 좋을까.

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먼저 꼼꼼하게 정보를 취합해야 한다. 부동산 투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다. 부동산 정보를 얻는 첫 번째 방법은 신문이나 뉴스 그리고 인터넷 등을 꼼꼼하게 살펴보는 것이다. 그러나 뉴스에 너무 현혹되는 것은 피하는 것이 좋다.
진정한 부동산 정보는 역시 발품이다. 현장에서 직접 얻는 정보가 가장 정확하다는 것이다. 부동산 정보는 누구에게나 열려 있지만 부동산의 특성상 숨은 정보가 많다. 이 숨은 정보의 차이를 알아내는 능력을 키우는 것이 진정한 부동산 투자 비결인 셈이다.

자신의 생활권을 중심으로 투자해야
다음으로는 자신의 생활권을 중심으로 투자해야 한다. 부동산 투자에 있어 자신의 생활권에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하는 것이 좋다. 부동산의 가치를 형성하는 것은 단순히 위치나 교통여건만이 아니라 수많은 요인이 종합적으로 부동산의 가치에 영향을 미친다. 그렇기 때문에 아파트든 상가든 잘 모르는 지역은 되도록 피하는 것이 현명하다.
일시적인 부동산 동향에 일희일비하지 말아야 한다. 일반적으로 부동산 재테크를 잘 못하는 사람들의 공통점은 지나치게 소심하다는 것이다. 잘못 구입했다가 가격이 떨어지면 어떻게 하나, 혹시 가격이 폭락이라도 하지 않을까 해서 전전긍긍하는 것이다.
여러 정보를 꼼꼼하게 따져 투자를 결정했다면 신속하게 해야 한다. 대부분의 투자자들은 원하는 정보를 얻고도 실행에 옮기는 데는 많은 시간을 소비한다. 자신의 생각 에 대해 의심하기도 하고 때로는 상상에만 그치는 경우도 많다. 확실하다고 판단이 서면 결단을 빨리 내리는 것이 부동산 재테크 고수들의 공통점이다. 또 일단 내린 결정에 대해서는 후회하는 것도 금물이다.
부동산 재테크의 핵심은 역시 ‘잘 파는’ 데 있다. 즉 언제 어떻게 파느냐는 것이 중요하다. 따라서 매도 및 매수시기를 잘 선택해야 한다. 그러나 부동산 투자에서 현실적으로 이러한 타이밍을 맞추는 것은 쉽지 않다. 소위 부동산 전문가들도 적절한 시점을 맞추는 것이 쉽지 않은 것이 현실이다. 부동산 투자는 남들보다 한발 앞서서 실행해야 하기 때문에 더욱 어렵다. 소위 부동산 재테크 고수들은 남들이 매도할 때 매수하고, 매수시기에는 오히려 매도하는 경우가 많다. 이러한 사실은 초보자들이 참고할 만한 재테크 기법일 것이다.

실패 두려워하면 기회 놓쳐
무엇보다도 실패를 두려워하지 말아야 한다. 부동산 재테크에 있어서 의외로 완벽한 기회만 노리다가 영영 기회를 놓치는 사람들이 적지 않다. 또한 부동산은 가격상 결코 적은 금액이 아니기 때문에 더욱 실패를 두려워한다. 때문에 부동산 재테크는 항상 여유자금으로 해야 한다.
이러한 기초상식을 바탕으로 당장의 수익을 추구하기 보다는 1∼2년 후의 수익을 기대하는 자세가 필요하다. 특히 부동산 거래는 주식과 달리 즉흥적으로 이뤄지는 것이 아니므로 장기적인 안목에서 접근하는 자세가 중요하다.
<류양선 부동산분양신문 편집인>
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해외 부동산 시장, 아낌없이 투자 킥해외 부동산 시장, 아낌없이 투자 킥

Posted at 2007. 6. 10. 15:01 | Posted in 재무설계 이야기/부동산설계

정부의 해외 부동산 투자 여건 완화와 국내 부동산 시장의 한계성이 보이는 가운데 국내 개인 투자자들의 관심이 동남아시아를 중심으로 한 해외 부동산 시장에 급격히 집중되고 있다. 최근 늘어나는 박람회와 금융상품, 세미나 등의 정보를 잘 활용해 보자. 보다 안전한 성공 투자에 한 발짝 다가설 것이다.

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박람회와 개인금융 서비스
해외 부동산 투자 열기가 가속화됨에 따라 해외 부동산 투자 관련 박람회를 찾아 정보를 습득하는 사람들이 늘어나고 있다.
최근 서울무역전시장에서 3일간 열린 ‘2007 해외 부동산·펀드 박람회.’ 주최 측에 따르면 동남아, 두바이, 미국, 호주, 캐나다, 유럽 부동산 디벨로퍼, 중국 분양회사, 국내 유수의 증권사, 은행권 그리고 이주공사 등 약 80여개 업체가 참여한 이번 행사에 2만여 명이 넘는 많은 관람객들이 몰렸다고 전해진다.
박람회와 더불어 투자자가 원스톱으로 쉽고 간편하게 해외 부동산 투자를 할 수 있는 개인금융서비스도 효율적인 면에서 주목을 받고 있다. HSBC은행 관계자에 따르면 해외부동산 컨설팅 서비스를 통해 현지 부동산 관련 금융 거래 조건뿐만 아니라 부동산 취득에 대한 관련 법규, 세금 등 다양하고 구체적인 자문을 받을 수 있다. 또 현지의 전담 자산관리사를 통해 각종 서류 및 대출조건, 시장 동향 등에 관한 정보 습득이 가능하다.

금융상품 펀드와 각종 세미나
부동산 투자에 관심이 많은 고객을 대상으로 한 증권사, 은행 등의 금융상품 출시가 봇물을 이루고 있다. 잘 활용하면 알짜배기 투자로 이어질 수 있다.
한국펀드평가에 따르면 2005년 말 해외 펀드 중 해외 부동산 펀드가 차지하는 비중은 5.39%였지만 지난해 말 11.74%로 증가했다. 또 정부의 해외 투자한도 확대 정책 발표에 따라 올 2월 기준 20.06%로 무려 2배에 달하는 급증세를 보였다.
현대증권은 지난해 11월, 국내 최초로 중국의 오피스건물에 투자해 운영하는 중국 부동산 실물 투자펀드 ‘다올 뉴리더 상하이부동산 사모투자신탁 1호’를 출시했다. 이는 중국 상해시 푸동신구 소재 오피스빌딩을 구분 매입해 운영하는 임대형 부동산펀드다. 국내에서 조성된 자금으로 중국의 수익형 부동산에 투자하는 사모펀드로 펀드 규모는 약 200억 원.
다양한 금융상품과 함께 부유층 고객들을 주 대상으로 한 금융권의 세미나들도 보다 안전하게 투자에 임할 수 있는 정보공유의 장으로 인기를 얻고 있다. 해외 부동산 투자 관련 펀드 출시와 세미나 개최 열풍은 갈수록 급랭하고 있는 국내 부동산 시장에 반해 점차 뜨거워지고 있는 해외 부동산에 대한 열기를 반영한 것이다.
국내 부동산 시장의 투자 한계성이 갈수록 드러나고 있는 상황에서 해외 부동산 투자 열풍은 오랫동안 지속될 전망이다.

<김대섭 Economy21 기자>
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가점제 불리하면 경매시장 노려라가점제 불리하면 경매시장 노려라

Posted at 2007. 6. 10. 14:57 | Posted in 재무설계 이야기/부동산설계

9월 이후 청약가점제 시행으로 불리하다면 하락폭이 상대적으로 높아진 경매가 더 유리할 수 있다. 이 기회에 경매로 집을 장만하려면 어떻게 해야 하나  시기, 몸에 맞는 투자처와 전략상품, 투자전략은 어떻게 잡아야 할지 살펴본다.

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경매시장이 틈새시장으로 각광을 받고 있다. 호재가 있는 수도권의 땅이나 투기지역에 대한 아파트 등은 관할 구청에 허가를 받지 않는 데다 시장상황에 따라서는 시세가 보다 저렴하게 낙찰을 받을 수 있는 메리트까지 있다.

낙폭 클수록 투자메리트↑
최근 경매시장에 나오는 주택상품들은 작년 8~9월 상품이 주종을 이루고 있다. 그 만큼 경매장에 나오기 까지는 보통 6~8개월의 기간이 걸리게 되므로 침체기간과 낙폭이 커질수록 경매시장에 투자메리트가 커진다는 것을 의미한다. 하반기로 갈수록 가격이 지금보다 일반 주택시장의 하락폭에 감정가 차이만큼 하락조정도 받을 것으로 본다.
앞으로 현재 시장상황을 고려할 경우 경매시장의 양상은 지역별, 재료별, 상품별 실수요자 위주의 시장으로 재편될 것으로 보고 있다. 버블세븐 등 수도권 지역과 비수도권 지역, 6억원 이하 중소형 주택과 중대형 및 비주거용 상품, 용산등 뉴타운 및 송파신도시 등 개발호재 지역과비호재 지역등 양극화 현상이 현저하게 나타나면서 연말이 다가올수록 차별화 현상이 심해지리라 본다.
경매시장을 가름하는 낙찰가율도 점차 하락하리라 예상된다. 최근 집값 인하 등을 핵심으로 하는 주택법 통과, 6월 종부세 부과 임박, 연중 1가구 2주택 양도세 중과 등 동시 다발적으로 악재가 중첩되면서 작년 하반기 지나치게 오른 가격으로 반영된 감정가로 매겨진 최초 경매가로는 다수 유찰될 확률이 높아지고 있다.
불황일수록 강남 등 버블세븐지역이 빛을 발한다. 지역 포지션은 강남권에서 버블세븐지역으로 호재가 있는 수도권으로 압축하는 것이 좋다. 투자 상품은 자기 예산과 소득수준에 맞는 중소형이든 중대형이든 짜되, 가급적 불황기 임대수입이나 재료가 동반한 주택이 좋다. 상품은 빌라, 아파트 등 여건에 맞추면 된다.
가격대는 변수가 있다. 연말까지는 주택시장의 악재에서 벗어나기가 힘들어 보인다. 현재 종부세와 양도세 그리고 주택법통과 여파로 강남 등 버블세븐지역 아파트가 급매물로 시장에 나오고 있어 5월이 단기 매입시기이다.

호재 있는 수도권으로 압축
중기로는 8월은 비수기에다 9월은 청약가점제가 첫 시행되는 기간이다. 정부 방침대로 예상물량이 제때 공급이 되고, 분양시장이 기존시장을 압도하여 가격하락을 주도하느냐가 관건이 될 것이다.
장기전으로는 연말 장세를 지켜보라 하고 싶다. 연중 은평뉴타운을 비롯하여 용인일원, 파주 등 2기 신도시 물량 공급, 내년도 광교신도시 공급 일정대로 추진 등 향후 공급일정도 체크사항이다.

<진성효 모네타 재테크전략 필진>

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수도권 북부 택지지구 분양 봇물수도권 북부 택지지구 분양 봇물

Posted at 2007. 6. 10. 14:50 | Posted in 재무설계 이야기/부동산설계

수도권 북부지역 택지지구 분양이 잇따를 전망이다. 그 동안 약점으로 지적되던 교통여건이 크게 개선됨에 따라 수요자들의 주목을 받을 것으로 보인다.

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외곽순환도로 북부구간이 지난해 6월 개통됨에 따라 남양주에서 일산까지 40분대 진입이 가능해졌다. 지난해 12월 경의선 복선전철 개통으로 동두천에서 서울까지 1시간 정도면 닿을 수 있다. 게다가 미군기지 이전으로 신도시와 뉴타운 개발 계획이 속속 나오고 있는 등 수도권 북부에는 호재도 풍성하다.
이에 따라 이 일대 분양 아파트들도 때 아닌 호황을 누리고 있다. 4월 동두천에서 분양에 나섰던 일신건영은 3순위 청약접수결과 7.4대 1의 높은 청약률을 기록했다. 기존에 공급된 이 일대 아파트들이 대부분 청약자조차 채우지 못했던 점을 감안하면 상당한 결과다.
남양주 분양시장도 술렁이고 있다. 지하철 4호선과 8호선 연장 개통논의가 한창인 것이다. 2009년 경춘선 복선전철과 경춘고속도로가 개통되면 서울~춘천간 이동거리가 40분대로 단축될 전망이다. 별내지구와 진접지구 등에서 대규모 택지 개발이 진행 중이다.
수도권 북부지역 중에서도 개발호재가 집중됐던 고양 일산신도시 인근 택지지구와 파주신도시 주변에서는 주로 임대아파트 단지나 타운하우스 분양이 잇따를 전망이다.

양주 진접지구-양주 고읍지구 동시분양 노려볼 만
올해는 화성 향남지구 이후 1년 만에 수도권 지역에서 동시분양이 이뤄질 전망이다. 동시분양은 입지와 분양시기가 비슷한 건설사들이 마케팅 비용은 줄이면서 홍보는
극대화하기 위해 함께 분양에 나서는 것을 이르는 말. 남양주 진접지구와 양주 고읍지구는 이미 동시분양 형태로 분양하기로 결정해 본격적인 분양 준비에 나선 것으로 알려졌다.
남양주 진접지구에서는 7월쯤 8개 블록에서 5924가구가 분양에 나선다. 참여 건설사도 신안, 남양건설, 경기지방공사, 반도건설, 금강주택, 신영, 신도종합건설 등 여러 곳이다. 신영과 신도종합건설은 전 평형이 중대형 평형으로 구성된다. 25.7평 미만은 분양가 상한제 적용으로 10년간 전매가 제한된다. 경기지방공사 분양물량은 청약 저축 가입자만 청약할 수 있다.
양주 고읍지구 분양 업체들도 동시분양을 계획 중이다. 양주 고읍, 만송, 광사동 일대 45만평 규모 택지를 개발해 9000가구에 달하는 주택을 공급할 계획이다. 유승종합건설, 우남건설, 신도종합건설, 한양, 우미건설 총 5개 건설사가 총 8개 블록 4296가구 분양에 나선다.

파주신도시-고양 일산 신도시 주변도 분양
이밖에 유물 출토라는 복병을 만나 분양이 무기한 연기되고 있는 파주신도시와 고양 일산신도시 주변 택지지구에서도 분양이 이어진다. 파주신도시 지역에서는 총 8개 건설사가 연내 분양 계획을 내놓고 있다. 분양 가구수만 8988가구에 달할 전망이다. 인허가 과정에 따라 분양 시기는 다소 늦춰질 수 있다. 고양시 일대에서는 공공분양이나 임대, 타운하우스 등이 주로 공급될 전망이다. 대한주택공사에서는 6월과 10월 고양 행신2지구에 총 1798가구를 공공분양 한다.

<한상오 Economy21 기자>

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