수익형 부동산 투자 안내수익형 부동산 투자 안내

Posted at 2016. 3. 8. 16:59 | Posted in 금융상품 이야기/부동산

1. 부동산 내역

1) 소재지: 서울시 서초구 서초동 1303-31 리젠타워

2) 지하 3층, 지상 15층 업무시설
   1~2층: 상가 임대중
   3~15층: 리젠성형외과 임대중

3) 매각대상: 4층~15층 (층별 매각)
   기 매매분: 4,5,6,7,13,14,15층
   매매가능 층: 8,9,10,11,12층 (5개층. 층당 분양 90평 전용 65평)

2. 매매가: 45억원(부가세 포함)

대출가능액: 30억원
금리 3.8% 월이자 9,500,000원 년 이자 114,000,000원
임대조건: 보증금 5억원, 월세 18,000,000원
(년 임대수익: 216,000,000원. 임대계약 5년 및 1회 연장 총 10년)

3. 투자분석

1) 총 투자액: 10억원
2) 투자 수익: 월 8,500,000원(년 102,000,000원)
3) 년 투자수익율 10%



http://dmaps.kr/yp2p





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서브프라임 모기지 들여다보기서브프라임 모기지 들여다보기

Posted at 2013. 12. 15. 16:21 | Posted in 해외 금융 이야기/해외 부동산



주택 모기지는 주택자금 수요자가 은행 등 대출기관에 저당권을 설정해 주고, 그 대가로 장기간(20년 이상) 낮은 고정금리로 분할상환하기로 하고 융자를 받아 주택을 구입하는 제도를 말합니다. 우리나라는 2004년 3월부터 주택금융공사가 이를 담당하고 있습니다. 주택 구입자금의 약 20%만 있으면, 나머지는 집을 저당 잡히고 채권을 발행해 내 집을 마련할 수 있습니다. 미국은 주택가격의 100%까지 채권을 발핼할 수 있는데, 신용도가 상대적으로 낮은 사람들에게 해 준 대출을 서브프라임 모기지(주택 담보조건부 대출)라고 합니다.




① 주택구입자(차입자)

신용등급이 낮은 사람들은 주택을 구입할 여력이 없지만, 이 제도를 이용하면 돈이 없이도 주택을 구입할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 주택가격이 하락하면 주택구입자는 투자손실을 입을 수 있고, 대출 원리금을 상환할 여력이 없으면 해당 채권은 부실화된다는 것이 문제입니다.

그런데 2008년 이전 미국의 저소득층은 원리금 상환능력을 감안하지 않고, 주택가격이 상승하기만을 기대하고 이 제도를 이용했습니다. 하지만 유가 상승과 주식투자 손실 등으로 실질소득이 감소하자, 원리금 납입을 연체하기 시작했고, 주택가격까지 하락하면서 이 채권이 부실화되어 서브프라임 사태로 발전했습니다. 2006년 모기지 대출금액 약 3조 달러의 20%가 신용도가 낮은 서브프라임 대출인 것으로 알려지고 있습니다.




② 모기지 브로커, 모기지 회사

모기지 회사들은 주택구입자들로부터 매달 원금과 이자를 징수합니다. 주택구입자들이 원리금을 제대로 납입하면 '땅 집고 헤엄치기'식의 장사를 할 수 있지만, 이들이 원리금을 제대로 납입하지 않으면 위기에 직면할 수 있습니다. 서브프라임 사태는 연체가 늘어나면서 발생했습니다.

게다가 모기지 회사들은 장사가 잘될 때, 더 많은 돈을 벌기 위해 모기지 채권을 세계적인 투자은행인 골드만삭스, 멜릴린치 등에 매도한 후 그 대금을 다시 모기지 대출재원으로 활용했습니다. 그 결과 주택가격이 하락하자 부실채권이 눈덩이처럼 불어났습니다.




③ 금융회사

금융회사는 모기지 회사로부터 받은 모기지 대출채권을 기초자산으로 하여 금융상품을 개발합니다(증권화[각주:1]). 대표적인 것이 MBS(모기담보부증권)입니다.

스탠다드앤드푸어스 같은 신용평가회사들은 투자은행들이 만든 모기지 기반의 증권이 신용도에서 최고 등급을 받을 수 있도록 구조화하는 데 힘을 보탰고, 투자자들에게 더 매력적으로 보이도록 만들었습니다.


④ 전 세계 투자자들에게 모기지 관련 채권이 국채나 회사채보다 더 높은 수익률을 보장한다고 호도하면서 수익을 챙겼습니다.


⑤ 주택시장의 거품이 붕괴되면서 주택저당채권이 부실화되었고, 이 채권을 기초로 하여 발행된 파생금융상품까지 부실화되면서 2007년 4월 미국 2위의 서브프라임 모기지 대출회사인 뉴센츄리 파이낸셜이 파산신청을 하면서 서브프라임 사태가 발생하고 말았습니다.

  1. 대출채권 같은 비유동성 금융자산을 시장성 있는 증권으로 변형시키는 것(특정 자산에 유동성을 부여하는 방식). 예를 들어 부동산 관련 대출채권 등을 기초자산으로 하여 증권을 발행하여 투자자들에게 분산 매가할 수 있다. 대출채권의 경우 자금회수에 걸리는 시간 비용과 위험 비용이 높은데 반해, 증권화를 통해 투자자에게 팔면 어느 정도 할인되는 비율을 감안하더라도 즉시 현금으로 회수할 수 있는 장점이 있다. 그러나 투자자 입장에서는 기초자산의 가격이 폭락하면 투자한 채권도 휴지조각이 될 수 있다. [본문으로]
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주간 부동산 시장 동향(2011.01.05)주간 부동산 시장 동향(2011.01.05)

Posted at 2011. 1. 10. 01:47 | Posted in 재무설계 이야기/부동산설계


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2011년 달라지는 부동산 제도2011년 달라지는 부동산 제도

Posted at 2011. 1. 10. 01:40 | Posted in 재무설계 이야기/부동산설계


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[동향] 2010년 9월부동산 시장 동향[동향] 2010년 9월부동산 시장 동향

Posted at 2010. 10. 4. 14:56 | Posted in 기타 정보/경제전망

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재테크와 재무설계의 차이재테크와 재무설계의 차이

Posted at 2010. 6. 25. 05:19 | Posted in 재무설계 이야기/재무설계 ABC


일확천금이냐, 인생 로드맵이냐

 

이 땅에 재무설계가 도입된 지 10년이 지났지만 아직도 재테크에만 몰입하고 있는 금융소비자들이 적지 않습니다. 심지어 금융전문가들조차도 재테크의 울타리에서 벗어나지 못하는 이가 많습니다.


1996년 동구 폴란드의 바르샤바 증권거래소에서 웃지 못할 일이 벌어졌습니다. 3개월 동안 진행된 주식투자 게임에서 침팬지 한 마리가 10%의 수익률을 거두어 사람들을 놀라게 했습니다. 투자전문가들이 많이 참여했지만 침팬지보다 높은 수익률을 올린 전문가는 5명에 불과했다고 합니다. 그로부터 몇 년 뒤 국제금융의 중심지인 미국 뉴욕증권거래소에서도 2000 7월부터 2001 5월까지 월스트리트저널(Wall Street Journal)이 주최하는 수익률 게임이 개최된 적이 있습니다. 월스트리트에서 내로라하는 펀드매니저 4, 아마추어 투자자 4, 그리고 침팬지 한 마리가 이 게임에 참여했는데 결과는 또다시 침팬지의 완승이었습니다.

 

주식이 종이조각인지 유가증권인지도 분간하지 못하는 침팬지가 수익률 게임에서 최첨단 투자분석기법과 시장 및 경기예측에 대한 정밀한 경제이론으로 철저히 무장한 투자전문가를 당당히 물리치는 것을 보면 투자시장이란 참으로 불가사의한 곳입니다. 투자시장에서 이러한 패러독스(Paradox)가 생겨나는 것은 곰이 재주를 부리다 넘어지듯이 수익률 극대화를 추종하며 재테크에 몰두하다 낭패를 당하는 투자자들이 의외로 많다는 사실과 무관치 않아 보입니다.

 

올해로 우리나라에 재무설계 제도가 도입된 지 10년이 됩니다. 그러나 아직도 우리 투자시장에 재테크식 투자관행이 성행하고 있고 여전히 재테크를 맹목적으로 추종하는 투자자들이 적지 않다는 것은 안타까운 일입니다. 고객들에게 재무설계 서비스를 제공하는 전문가들조차도 재테크와 재무설계의 의미 또는 접근방법, 실행과정상의 차이를 혼동하거나 재무설계의 사회경제적 가치나 필요성을 명확히 이해하지 못하는 경우가 많은 것도 부인할 수 없는 현실입니다.

 

재테크의 유래와 의미

재테크라는 용어는 고도의 과학기술을 의미하는 하이테크(High Tech)’를 본떠서 자산이라는 뜻의 재()’와 전문적인 기술을 뜻하는 테크놀로지(Technology)’가 결합되어 생겨난 말입니다. 재테크는 1960~70년대 일본에서 고도성장의 호황을 누리던 수출기업들이 회사에 누적되는 자금을 효율적으로 관리하는 재무기법을 재테크라고 부르면서 사용되기 시작한 것으로 알려졌습니다. 그 후 1980년대 중반 이후 부동산과 주식투자 열기가 뜨겁게 달아오르면서 자산증식을 위한 수단으로 재테크라는 용어가 개인 투자자들 사이에서도 널리 쓰이게 되었습니다.

 

이 무렵 우리나라에서도 투자자들의 관심이 주식이나 부동산 투자에 쏠리면서 재테크라는 말이 개인 투자자들 사이에 등장하게 되었습니다. 사람들의 관심이 돈 모으기, 돈 벌기, 돈 굴리기 등 에 집중되면서 투자자들이 재테크 열풍에 휩싸이고 한탕주의나 일확천금과 같은 그릇된 투자관행이 성행하게 되었습니다. 이러한 재테크라는 용어에는 투기적 의미가 내포되어 있고 단기적이고 기회주의적이며 계획성 없고 때로는 무모한 투자행위라는 의미에서 바람직한 용어가 아닙니다.

 

국제적으로 표준화된 재무설계 프로세스

개인재무설계(Personal Financial Planning)는 지금으로부터 40년 전부터 미국에서 생성되어 발전되어온 개인 및 가계에 대한 종합적 금융서비스입니다. 재무설계란 기술적인 투자기법이나 오로지 돈을 벌기 위한 일회적인 자금운용을 의미하는 재테크와는 달리 개인의 생애주기(Life Cycle)에 걸쳐 종합적인 재무목표를 설정하고 이를 달성하기 위한 계획을 수립하여 지속적으로 실행하며 관리해나가는 반복적인 프로세스라고 정의할 수 있습니다.

 

다시 말해 재무설계는 고객과의 전문적인 상담을 통해 인생의 이정표를 세우고 목표에 도달하기 위한 구체적인 로드맵(Roadmap)을 그려나가는 과정으로 이해됩니다. 이러한 종합적 재무설계 업무를 수행하는 재무설계사는 의사가 환자를 진단하고 처방을 내리듯이 고객의 재무상태를 진단하고 재무적 문제점에 대한 해법을 제시하여 이행하도록 하므로 돈에 관한 주치의, “Money Doctor”의 역할을 하는 전문가라고 할 수 있습니다. 때때로 재무설계사들이 담당하는 이러한 역할은 길 잃은 나그네에게 방향을 제시해주는 나침반이나 뱃사람들에게 깜깜한 바다를 비춰주는 등대에 비유되기도 합니다.

 

재무설계사들이 수행하는 재무설계 6단계 프로세스는 미국의 CFP Board가 제정하고 FPSB(Financial Planning Standards Board) 국제본부가 권고하고 있는 구제적으로 표준화된 업무수행 기준으로서 CFP 제도를 채택하고 있는 23개 회원국들이 공통으로 도입하여 시행하고 있습니다. 재무설계 6단계 프로세스는 우선 고객과의 관계정립을 통해 재무 데이터를 수집하고 지금 내가 어디에 있는지(Where I am going for the future)의 목표 사이에 존재하는 갭(Gap)을 메워나가기 위한 구체적인 계획(Action Plan)을 수립한 후 이를 체계적으로 실행해 나가면서 이행결과를 점검하며 지속적으로 사후관리를 하고 피드백(Feedback) 시킵니다. 따라서 재무설계 6단계 프로세스는 재무설계사들이 고객들에게 종합적인 재무설계 서비스를 제공하는 과정을 단계별로 체계화한 업무수행 기준이며 정형화된 프로세스 없이 상품판매 위주로 이루어지는 재테크 방식과는 근본적으로 차별화된 서비스 모델을 가졌다고 할 수 있습니다.

 

재테크와 재무설계의 접근방법의 차이

재무설계 접근방법을 보다 구체적으로 살펴보면 아래<>에서 볼 수 있듯이 목표, 범위, 투자전략, 재무적 관점, 기간, 시장분석 방법, 돈과의 관계 등 여러 측면에서 재테크와 확연히 구별되는 여러 가지 차이점을 가지고 있습니다.

재테크와 재무설계의 접근방법

구분 재테크 재무설계
목표 투자수익률 극대화 SMART 목표
범위 투자설계에 국한 (나무) 종합적인 재무서비스 (숲)
투자전략 Market Timing, 몰빵투자 자산배분에 의한 분산투자
재무적 관점 손익계산서 대차대조표
기간 단기위주 중장기
시장분석 기술적 분석 기본적 분석, 경제예측
돈과의 관계 돈에 구속 돈으로부터 자유

 

첫째, 재테크의 목표는 단순합니다. 자산증식을 위한 수익률 극대화가 재테크의 궁극적 목표입니다. 반면에 재무설계의 목표는 SMART한 목표를 특징으로 합니다. , 구체적(Specific)이고, 측정가능(Measurable)하며, 실현가능(Attainable)하고, 합리적(Reasonable)이며, 시간이 설정된(Timed) 목표라는 점에서 단순히 높은 수익률을 추구하는 재테크의 목표와 구분됩니다.

 

둘째, 재테크의 범위는 투자에 국한됩니다. 그러나 재무설계의 범위는 투자설계뿐만 아니라 은퇴설계, 보험설계, 세금, 상속설계, 부동산설계 등을 포함하는 종합적 재무서비스라고 할 수 있습니다. 이러한 점에서 재무설계가 숲에 비유될 수 있다면 재테크는 한 그루의 나무에 불과하다고 할 수 있습니다.

 

셋째, 재테크에서 투자전략은 몰빵투자와 매수매도 타이밍(Market Timing)에 의존하는 경향이 강하지만 재무설계에서는 자산배분전략(Asset Allocation Strategy)에 의한 분산투자 원칙을 철저히 고수하면서 리스크를 효율적으로 관리합니다.

 

넷째, 재무적 관점에서 보면 재테크는 투자로부터 얼마를 벌고 얼마 손실을 보았는지가 주된 관심사이기 때문에 손익계산서 접근방법이라 할 수 있습니다. 그러나 재무설계는 단순한 손익의 결과보다는 개인의 자산부채 상태가 중장기적으로 어떻게 변동하는지에 초점을 두게 되므로 대차대조표 접근방법이라고 할 수 있습니다.

 

다섯째, 재테크의 투자기간은 주로 1년 이내의 단기투자가 주종을 이룹니다. 한두 달 이내 또는 심지어 일일거래(Day Trading)를 하는 경우도 많습니다. 반면에 재무설계는 삶의 목표를 이루는 데 필요한 종합적인 계획을 수립해야 하기 때문에 최소한 3년 이상, 은퇴설계와 같은 재무설계는 수십년 이상의 장기간에 걸쳐서 실행됩니다.

 

여섯째, 재테크에서 시장분석 방법은 차트, 이동평균선, 추세선과 같은 기술적 분석(Technical Analysis)에 많이 의존하고 있는 반면 재무설계에서는 산업분석, 기업의 내재가치분석 등과 같은 기본적 분석(Fundamental Analysis) 방법과 중장기 경제 및 시장예측과 같은 과학적인 분석기법을 더 중시합니다.

 

일곱째, 재테크 방식을 추종하는 투자자는 한두 번은 성공할지 모르지만 지속적으로 성공하기 어렵습니다. 결국 재테크에 몰두하는 대다수의 투자자는 돈에 종속되어 돈의 노예가 되고 맙니다. 미국의 조지 킨더(G. Kinder)와 같은 재무설계사는 사람들이 돈에 대한 무지나 고통에서 벗어나 어떻게 돈으로부터 해방되어 진정한 자유를 얻게 될 수 있는지 돈이 성숙되어가는 7단계 과정을 통해 그 해법을 제시해주고 있습니다.

 

사회경제적 측면에서 재무설계의 의의와 필요성

사회경제적 측면에서 보더라도 재무설계는 선택이 아닌 필수입니다. 우선 인구통계학 관점에서 우리나라의 고령화 속도는 OECD 국가 중에서 가장 빠르다고 합니다. 고령화의 급진전으로 노령인구 팽창과 더불어 사회구성원들의 장수위험(Longevity Risk)을 어떻게 관리하느냐가 커다란 사회적 문제로 떠오르고 있습니다. 이에 대해 재무설계는 준비된 노후계획으로 고령화 시대에 사람들이 안정적인 은퇴생활을 영위해 나갈 수 있도록 도와주고 장수위험을 효과적으로 관리할 수 있도록 해줍니다. 더군다나 올해부터 본격적인 은퇴를 시작하게 되는 약 800만 명에 달하는 베이비부머 세대들에 대하여 재무설계사들은 은퇴소득 확보를 위한 은퇴설계, 은퇴 후 직업전환에 대한 조언에 이르기까지 다양한 서비스를 제공함으로써 이들이 안정적인 노후생활을 준비해 나가도록 도와줍니다.

 

거시경제적 관점에서 재무설계는 가계(Household)의 안정을 통해 국민경제를 부강하게 하는 데 기여합니다. 가계는 3대 경제주체의 하나로 기업에 노동력을 제공하고 저축을 하는 흑자단위이며 GDP에서 가장 큰 부분을 차지하는 소비를 하는 경제주체입니다. 가계가 안정되어야 기업들은 양질의 노동력을 제공받을 수 있고 원활한 소비생활을 통해 경제가 선순환 될 수 있습니다. 재무설계사들은 개인들의 미래의 삶에 대한 설계와 계획을 통해 소비자들이 바람직한 경제생활을 영위할 수 있도록 도와줌으로써 안정적인 가계경제의 토대 위에 국민경제가 튼튼하게 발전되어 가도록 합니다. 건강한 가계경제의 중요성을 강조하며, 로마제국이 멸망한 원인 중의 하나가 로마시대 가정들의 굴뚝에서 연기가 사라졌기 때문이라고 주장한 영국의 역사가 에드워드 깁슨(E. Gibson)의 조언에 귀를 기울여 볼 필요가 있습니다.

 

또한 재무설계 접근방법은 금융시장 안정에도 기여하는 바가 큽니다. 투자자들이 투자에서 실패하게 되는 큰 이유는 상승장세 하에서는 야성적 충동(Animal Spirit)으로 돈에 대한 욕심(Greed)에 사로잡히게 되고 시장이 급락장세로 변하면 투자자금의 손실에 대한 공포(Fear)에 휩싸여 비합리적인 투자결정을 내리게 되는 심리적 모순 때문입니다. 이에 대해 재무설계 접근방법은 단기적인 시장상황에 얽매이지 않고 장기적인 투자기간(Time Horizon)에 걸쳐 투자전략을 수립하여 시장의 변동성에 탄력적으로 대응하면서 투자자들이 욕심과 공포 사이에 균형을 유지할 수 있도록 해줍니다. 결과적으로 재무설계사들은 투자자산에 대한 효율적인 리스크 관리로 투자자의 동요를 최소화하고 뱅크런(Bank Run)이나 펀드런(Fund Run)을 억제하여 위기상황에서도 금융시장이 조속히 안정을 찾아가는 데 일조합니다. 이러한 효과는 2008년 서브프라임 사태로 촉발된 글로벌 금융위기 하에 미국에서 재무설계로부터 전문적인 서비스를 받고 있는 고객들이 일반 투자자들보다 시장의 급격한 변동에 효율적으로 대응했고 심리적인 안정상태를 유지할 수 있었다고 분석한 아메리프라이스(Ameriprise)사의 보고서에 의해서도 확인되고 있습니다.

 

마지막으로 재무설계 접근방법은 재무설계사들의 고객에 대한 금융교육을 통해 일반국민의 금융이해도(Financial Literacy) 증진과 금융소비자 보호에도 기여합니다. 미국에서는 백악관에 소비자의 금융이해도 제고를 위한 대통령자문위원회(President’s Advisory Council on Financial Literacy)를 설치하고 재무부가 중학생부터 일반인에 이르기까지 개인재무설계를 포함하여 체계적인 금융교육을 실시하는 제도를 도입하고 있습니다. 또한 재무설계사들은 전문성뿐만 아니라 자신의 이익보다 고객의 이익을 최우선으로 하는 높은 수준의 선의관리의무(Fiduciary Duty)와 철저한 윤리의식으로 금융소비자 보호에 앞장서고 있습니다.

 

우리는 부자는 내일을 계획하고 가난한 사람들은 오늘을 위해 산다라는 중국 속담을 종종 듣습니다. 재무설계는 재테크와 달리 돈만이 목적이 아닌, 삶 자체에 가치의 중심을 두고 내일을 위한 수단으로 돈을 효율적으로 관리해나가는 접근방법으로 진정한 부자가 되는 길을 열어줍니다. 인생을 살아가는 데 소요되는 돈의 규모를 엄밀히 따져보고 이를 마련하기 위한 체계적인 계획을 미리 세워 돈에 대해서는 필요한 만큼만 노력을 쏟고 남은 힘은 자신의 인생을 더욱 행복하게 살아가는데 활용합니다. 사람들은 돈만으로 결코 행복해질 수 없습니다. 우리들의 인생에서 돈은 행복해지기 위한 필요조건이 아니라 충분조건에 지나지 않기 때문입니다. 이것이 바로 재테크가 아닌 재무설계를 해야 하는 궁극적인 이유입니다.

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투자와 부자 대한민국 자산관리 리더들이 말한다투자와 부자 대한민국 자산관리 리더들이 말한다

Posted at 2007. 8. 16. 12:53 | Posted in 기타 정보/추천도서

 
상세보기[링크]

교보문고와 북세미나가 만든  "대한민국 자산관리 리더들이 만한다" 편의 DVD 판이 출간되었다.  그동안 북세미나를 통해 8명의 투자 전문가들이 말한 자산관리 강연을 모아 짧지만 요약본으로 구성된 투자기법 책과 동영상을 DVD로 묶어 발행하였다. 우리나라 투자 전문가 8인이 말하는 "자신의 자산을 확실하게  늘리기위한 투자법"을 이 책을 통해 얻을 수 있다.

파트1. 달라진 투자 현실

저금리 시대

지금까지 금리는 경제성장율과 그 맥을 같이 하였다. 경제성장율이 9%일때 금리도 9%대를 동일하게 유지해 왔다. 하지만 선진국으로 우리나라가 발전하면 할 수록 경제성장율은 5%, 3%, 1%로 대로 내려갈 것이다. 그럼 금리는 어떨것인가? 역시 금리역시 5, 3, 1%로로 내려갈 것이다.

저출산과 수명 연장


베이붐 시대이후 출산율이 계속 떨어지며 정점을 지나면 주택수요도 떨어지고 의료발달로 인하여 수명은 77세에서 90세 이상으로 연장될 것이다. 그럼 나의 노후는 은퇴이후 십면년에서 30년 가까이 늘어나는데 과연 노후자금은 어떻게 할 것인가? 문제는 젊으면 젊을 수록 20대, 직장생활 시작부터 장기투자를 해야 한다는 것이다.

파트2. 부자를 알자

부자란 어떤 사람?

부자란 어느정도의 돈이 모아졌다고해서 부자가 아니다. 자신의 현재 자산 상태에 만족하지 않고 재테크를 고민하고 부를 늘려가고자 하는 의지가 있다면 부자가 아니다. 부자는 더이상 돈버는데 미련이 없는 상태를 부자라고 한다.

어떻게 부자가 될 것인가?

젊을 수록 부자가 될 기회가 많아진다. 47세 이후는 자녀의 교육비로 인해 부를 축적하기가 곤란해진다. 따라서 하루라도 젊을수록 투자를 통해 부를 축적할 기회를 가져야 한다. 부자가 되기 위해 반드시 목적있는 투자 마인드가 중요하다.

파트 3. 투자의 방법

나누면 나눌수록 분산투자

투자의 기본은 분산투자이다. 일반적인 투자는 주식과 채권의 비중을 7:3으로 하는 것이 보통이다. 아무리 좋은 종목을 고집하여 편중투자를 해도 투가수익의 4.8%만이 효과가 있을 뿐 투자수익 기여도는 낮다. 따라서 주식의 직접투자에서도 주식간의 분산투자가 필요하고 주식과 채권, 부동산 등에 분산투자하는 것이 장기적으로 10배 이상의 투자수익을 가져오는 가장 현명한 길이다. 그러나 큰 부자가 아니라면 펀드를 통해 간접투자만이 분산투자가 될 수 밖에 없다.

매월 100원으로 우량주인 삼성전자 주식에 분산투자가 가능한가? 삼성전자 1주는 600,000원대로 백만원으로 1주사고 나머진 거슬름 돈으로 돌려받아야 한다.

멀리 내다보는 장기투자

간접투자든 직접투자든 기본적으로 5년 이상 7년 10년에 장기투자하여야 한다. 부자들은 멋진 최첨단 기법으로 무장한 하이테크닉으로 투자하지 않는다. 10년 이상 장기투자를 통해 10배 이상의 고수익을 얻었다. 90년 대 SK 증권에 투자했던 사람들은 200배의 수익을 얻어지만 은행주에 투자한 사람들은 종이조각으로 변했다. 그러나 적절한 포트폴리오를 통한 분산투자와 장기투자한 사람들은 고수익을 얻었다.

주식시장으로 계속 성장하지만 단기적으로 하락하는 때가 많다. 단기 투자하면 높은 봉우리에 사서 급락한 골자기 때 주식을 팔아 손해 볼 수 있다.

장기투자를 하더라도 반드시 정기적으로 투자를 A/S하라.

간접투자

대부분의 사람은 본연의 직업이 있다. 자신의 일을 충실히 해서 성과를 높이는 일이 가장 최선의 투자이다. 업무중 투자에 골몰하면 회사에서의 가치도 잃고 제대로 투자관리에 최선을 다하지도 못해 투자가 부실해 진다. 수 많은 투자 전문가들도 간접투자를 선택한다. 증권사 내의 전문가도 자신의 투자자산을 직접관리하기란 어렵다고 한다. 따라서 전문 펀드를 운용하는 전문가에게 투자를 맞기는 간접투자인 펀드를 고려하는 것이 최선의 선택이다.

최근 금융상품은 수천 가지가 넘는다. 이를 모두 공부해서 일반 개인은 전문가로 될 수는 없다. 1억을 가지고 PB 창구에 가서 그 돈을 투자하려 해도 하나의 상품마다 30여분씩 설명을 들어도 정확한 선택이 될 수 없다.

98% 더넓은 세상 해외 투자

우리나라의 주식시장 총액의 가치는 전세계의 1.5%밖에 되지 않는다. 이미 우리나라의 경제성장율은 4% 대로 연착륙해 고수익이 나는 상품을 만들어 내기 어렵다. 개발도상국이나 브릭스 국가들은 연평균 국가 성장률이 8~10%대에 이른다. 적어도 선진국이 될 때까지 고속 성장이 가능하다. 어는 국가가 더 고수익을 낼 것인가? 더 넓은 해외 시장으로 투자의 대상을 넓히는 것 무척 중요하다.

부동산 투자

우리나라 부동산 시장은 앞으로 인구가 급격히 줄어들고 고령화가 진행되어감에 따라 주택 수요가 줄어들게 된다. 수요가 줄어들면 주택가격은 내려가게 되고 전문가들은 2010년 이내에 부동산 거품이 빠진다고 한다. 또한 가면 갈수록 종부세가 2007년 80%에서 매년 10%씩 증가하며 2009년에 100%가 되어 부동산 보유에 대한 세금이 늘어 투자 수익은 그 만큼 낮아 질 수 밖에 없다.

그럼에도 불구하고 대형 오피스의 성장은 지속적일 것이다. 서울 시내의 부족한 땅으로 인해 대형 오피스 건물은 수요가 지속적일 것으로 내다 보고 있다. 대형 오피스에 투자하려면 리츠(REITs)에 주목하지 않을 수 없다. 리츠는 법률에 의해 5년마다 청산 절차를 거치므로 배당수익과 더불어 청산 수익을 얻을 수 있어 안정적으로 7%에 넘는 수익율을 얻을 수 있다고 한다.

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부동산 살 때 추가비용 고려해야부동산 살 때 추가비용 고려해야

Posted at 2007. 6. 21. 17:47 | Posted in 재무설계 이야기/세금설계



부동산을 구입할 때 매입자금 이외에 준비하여야 할 자금들이 있다. 바로 구입할 때 내야 하는 취득세 등의 세금과 중개수수료 등의 추가적인 비용들이다. 구입 시 내야 하는 세금과 납부절차 및 추가적인 비용들에 대하여 살펴본다.

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부동산 구입 때 내야 하는 세금
부동산을 구입할 때 내야 하는 세금은 취득세, 농특세, 등록세, 교육세 등 4가지이다. 취득세 등은 ‘과세표준(실제 매입가격)’에 각각의 해당 세율을 곱하여 계산한다. 이때 세율은 구입하는 대상에 따라 다르다. 예를 들어 전용면적 80㎡인 서울 소재 아파트를 3억원에 구입한다면 취득세와 등록세 등의 총 세금은 '3억 원× 2.2%'로 계산한 660만 원이다.
부동산 매입 시 우선 거래 당사자 또는 부동산 중개업자는 매매계약체결일로부터 30일 이내(2007년 6월 29일부터는 60일)에 실제 거래가격을 관할 구청에 신고하여야 한다.
실제 거래가격 신고 후에는 매입하려는 주택의 소재지 관할구청에 매매 계약서상 잔금일로부터 30일 이내까지 취득세와 농특세를 신고납부하고 등기를 하기 전(잔금일로부터 60일 이내 등기)까지 등록세와 교육세를 신고 납부하여야 한다. 실무상으로는 법무사를 통하여 매매 잔금일에 취득세와 등록세 및 교육세와 농특세를 납부와 소유권이전등기를 모두 완료한다. 취득세 등의 신고나 납부를 제 때 하지 않으면 가산세를 추가로 납부해야 하는 점에 주의하여야 한다.
추가적으로 주택거래신고 대상주택을 매입할 경우엔 매매계약체결일로부터 15일 이내에 실 거래가격을 신고하여야 한다. 주택거래신고지역 내 6억 원 초과 공동주택 거래 시 주택취득자금 조달계획 신고를 하여야 한다.

취득세와 등록세 이외의 추가 비용들
부동산을 매입하는 경우 취득세와 농특세 및 등록세와 교육세 이외에 국민주택채권을 매입하여야 한다. 또 중개수수료와 인지세 및 법무사 등기대행수수료 등이 추가로 발생하므로 여유자금을 준비하여 두어야 한다.
우선 부동산 매입 시 국민주택채권을 의무적으로 매입하여야 하는데 매입금액은 부동산 소재지역과 매입가격에 따라 다르다. 부동산 구입 시 국민주택채권을 만기까지 보유할 것인지 아니면 부동산 구입 시 채권을 할인할 것인지를 비교하여 보유여부를 결정하여야 한다.
국민주택채권은 상환기간이 5년인 장기채권이고 채권의 표시이자율 3%로 시장이자율보다 낮게 발행되고 국민주택채권매입에 따른 자금부담이 발생하므로 통상 채권을 매도하여 현금화하게 된다. 이를 할인이라고 하고, 이때 손실이 발생하게 된다. 채권할인에 따른 손실액은 추후 부동산 매도 시 양도세 계산에 있어 비용으로 인정받아 양도세를 줄일 수 있다. 단, 금융기관에서 할인하여 손해를 본 경우에만 인정된다. 법무사 등을 통한 할인 때 비용으로 인정될 수 없으며 이들이 중간마진을 취하기 때문에 손실액이 더 커짐에 주의하여야 한다.

<홍만영 모네타 재테크전략 필진>

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양도소득세 충분히 줄일 수 있다양도소득세 충분히 줄일 수 있다

Posted at 2007. 6. 13. 16:06 | Posted in 재무설계 이야기/세금설계



양도소득세는 수많은 조항의 비과세 또는 감면 규정과 복잡한 계산 체계를 가지고 있다. 그러나 사전에 전문가와 충분한 시간을 갖고 상담한다면 충분히 절세할 수 있다.

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사업가들은 대부분 사업과 관련된 세금인 부가가치세나 소득세, 법인세 등에 대해 기본적인 지식을 갖추고 대처하지만 개인들은 많은 경우 그렇지 못하다. 거래를 완결하고 등기부와 토지대장, 또는 건축물 관리대장을 정리한 후라면 절세를 위한 대부분의 기회를 상실하게 된다. 게다가 세무신고마저 놓치고 많은 세월이 지난 후 고지서를 받는다면 납세자에게 유리하게 적용될 수 있는 각종 증빙자료마저 구비하기 힘들 수 있다. 따라서 양도소득세의 과세 대상이 되는 토지·건물·아파트 분양권 등의 거래에 대해서는 미리 전문가와 상의하거나 관련 세법 규정과 절차를 충분히 검토할 것을 권한다.

1. 장기보유특별공제의 요건을 충분히 활용한다 = 부동산의 보유기간에 따라 3~5년은 10%, 5~10년은 15%, 10년 이상인 경우에는 30%의 양도차익을 장기보유특별공제로 공제해준다.
잔금 청산 시기와 등기 이전 시기를 매수인과의 협의를 통해 조절함으로써 양도소득세를 절세한다.

2. 2건 이상의 양도를 하는 경우 해를 달리한다 = 우리나라의 양도소득세제도는 연간 양도소득을 통산해 누진세율을 적용한다.
2건 이상의 양도거래를 하는 경우에는 양도시기를 조절함으로써 낮은 누진세율을 적용받을 수 있으니 이를 통해 절세한다.


3. 부부간에는 부동산 소유권을 각자 가진다 = 현행법상 부부일지라도 개인별로 세금을 부과한다. 누진세율 구조를 감안해 부동산 취득 시 소유권을 분산하도록 한다. 물론 소득원이 없는 배우자의 명의로 재산을 취득하는 경우 재산취득자금 출처조사 등을 통해 증여세를 부과 받을 수 있다. 하지만 부부간에는 10년간 3억원의 증여재산공제조항이 있으므로 이를 초과하지 않는 범위라면 증여를 통해 배우자 명의로 재산을 취득하더라도 큰 문제는 없다.

4. 이혼으로 인한 재산이전 때도 신중하게 = 최근 이혼하는 부부가 늘고 있다. 이혼할 때 등기 원인을 ‘이혼으로 인한 위자료 지급’으로 하는 경우 자산을 양도한 것으로 간주해 양도소득세를 부과한다. ‘증여’로 하는 경우 증여세를 부과한다.
그러나 ‘재산분할청구에 의한 소유권 이전’으로 하는 경우에는 양도 및 증여로 보지 않으므로 양도소득세나 증여세 부담 없이 소유권을 이전할 수 있다.

5. 부동산 거래 관련 증빙을 꼼꼼히 잘 챙긴다 = 내년부터는 전면적으로 실지거래가액을 기준으로 양도소득세가 부과된다. 거래와 관련된 각종 증빙, 예를 들면 취득세, 등록세, 부동산중개수수료, 등기이전수수료, 샤시나 발코니 또는 난방시설 개조비용 영수증 등을 잘 챙긴다면 양도차익에서 공제를 받을 수 있다.

6. 예정신고 기간 지켜 10%의 세액공제를 받는다 = 양도한 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 내에 양도소득세를 신고납부하면 납부할 세액에서 산출세액의 10%를 차감해준다. 이를 활용한다.
<한상오 이코노미21 기자>

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대한민국 주부들의 재테크전략대한민국 주부들의 재테크전략

Posted at 2007. 6. 11. 09:43 | Posted in 머니IQ를 높이자!/전문가 칼럼

이담속찬(耳談續纂)에 보면 ‘영유월령 천섭월섭월심(嶺踰越嶺川涉越深)’이라는 고사성어가 있습니다. 고개는 넘어도 고개요, 내는 건너도 깊다. 재는 넘을수록 높고, 내는 건널수록 깊다. (산 넘어 산. 갈수록 태산)이라는 의미로 갈수록 점점 더 어려운 상황을 직면할 때 이르는 말로 보면 될 듯싶습니다.

최근의 우리나라의 투자나 재테크 환경이 이 고사성어의 표현대로 가는 게 아닐까 싶네요.

시중 금리가 소폭이나마 상승한다고는 하지만 몇 년간 이어져오고 있는 저금리의 기조가 당분간은 계속되리라는 예상이 지배적이고 8.31 부동산 안정 대책을 정점으로 정부에서 계속적으로 부동산 가격 안정세에 힘을 쏟고 있기 때문에 쉽게 투자처를 찾기가 쉽지는 않습니다.

물론 주식 시장이 최근에 상승세를 이어가고 있지만 이 역시 여유 자금을 몰빵해서 투자하기에는 리스크가 너무 크고 올라도 걱정인 게 남들 모두 돈을 번 다음에 뒷북치는 게 아닌가라는 걱정이 앞서는 게 사실입니다.

IMF외환위기 이후에 개인들의 노후 준비나 개인자산관리에 대한 중요성이 점점 커져가면서 어느 금융기관에 소중한 내 돈을 넣어도 원금 손실이 발생할 수 있다는 인식이 보편적으로 자리 잡았고 꾸준히 공부하거나 관심을 갖지 않으면 남들보다 나은 수익률을 올리기가 어려워지고 있다는 투자 상식이 일반화 되어 있습니다.

따라서 이러한 재테크 시장의 어둠 속에서 빛을 찾기 위한 노력이 여기저기서 보이고 있는데 본 지면을 통해서 몇몇 사례를 알아보도록 하지요.

최근에 필자가 재테크 강의나 강연회를 열면 많은 사람들이 자리를 채우고 앉아서 진지하게 경청을 합니다. 이러한 차원을 넘어서서 아예 강단 앞쪽에 녹음기를 얹어놓고 녹음을 해가거나 심지어는 개인이 캠코더를 가지고 와서 동영상으로 촬영을 해가기도 하죠.

그만큼 재테크에 대해서 필요성을 느끼고 있고 그 준비에 대해서 애를 쓰고 있다는 의미입니다. 이 정도로 노력하고 준비해서 부자가 된다면 우리나라에 부자가 안 될 사람이 어디 있겠냐마는 그래도 남들보다 조금은 나은 수익률을 내고 발 빠르게 투자처를 찾고 투자하겠다는 의지의 표현으로 필자가 보기에도 그나마 나은 부류의 사람들입니다.

재테크를 실천하고 부자가 되기 위한 또 하나의 노력은 재테크 도서의 열풍에서 알 수 있습니다. 얼마 전 필자가 진행하는 소모임에서 설문조사를 한 적이 있습니다. 과연 재테크 도서를 몇 권이나 읽어봤냐는 질문에 5권 이내가 전체의 30%가량이 답변했으며 5권에서 10권 이내도 40%가량의 참석자가 답변한 걸 보면 가히 재테크가 특정한 부류의 사람들에게만 피부에 와 닿아서 실천하는 건 아닌 듯싶네요.

출판사에서도 재테크나 부자에 관한 책을 내면 그래도 기본적인 판매는 된다는 인식이 팽배해서 몇 년 전부터 서점에 가면 재테크나 부자관련 도서들이 별도의 코너를 만들 정도로 출판되어 시중에 나오고 있습니다.

이렇듯이 일반인들의 재테크에 대한 관심과 열풍이 이럴진대 하물며 생생한 경제, 금융시장 정보의 습득에 취약한 대한민국의 주부들의 재테크에 대한 걱정은 이만 저만이 아닙니다.

돈을 모으고 잘 굴려야 한다는 인식은 시중의 물가 상승률과 저금리로 인해서 누구보다 절실히 느끼고 있지만 정작 재테크에 대해서 무얼 어떻게 공부하고 준비해야 하는지는 아직도 아마추어 수준에 머무르고 있는 것이죠.

누가 어떤 주식에 투자해서 돈을 좀 벌었다는 소문이 아파트 단지에 주부들 사이에서 돌라치면 그 회사가 무엇을 만드는 회사인지도 정확히 알지 못하면서도 투자에 대해서 고민을 하거나 몇 가지 중도 환매 조건이나 시장의 동향도 제대로 파악되지 않은 상태에서 국내외 펀드 등에 덜컥 가입을 하는 모습을 보면서 다시 한 번 주부들의 재테크 준비에 대해서 심각하게 생각하지 않을 수 없습니다.

주부들의 재테크 준비와 실천의 첫 단계는 바로 정보의 수집과 정리 및 활용입니다.

우선 주부들이 가장 손쉽게 재테크 정보를 습득할 수 있는 수단은 신문입니다. 어느 가정이건 한 두 가지씩의 일간신문을 정기구독하고 있을 것입니다. 매일매일 배달되는 신문 기사 중에 재테크나 금융시장, 국내외 경제에 관한 기사는 별도로 스크랩을 해서 카테고리 별로 분류해서 보관하는 것입다. 물론 모두 정독을 하는 건 필수!

특히 경제나 금융 환경의 향후 전망이나 예상 기사에 대해서는 필히 일정한 기간이 지난 다음에 그 예상 기사대로 시장이 흘러가는지를 체크해 보는 것도 재테크를 실천함에 있어서 필요한 준비 과정입니다.

아울러 다른 주식, 부동산 전문가들의 시장의 방향에 대한 예상 인터뷰 기사나 전망에 대한 멘트에 대해서는 꼭 챙겨서 확인해보도록 해야합니다.

주부들의 재테크 전략에 있어서 필요한 두 번째는 역시 나만의 마니또 금융기관 종사자를 찾자는 것입니다. ‘마니또’라 함은 ‘비밀친구’란 의미의 이태리어로 보통 제비뽑기를 해서 선정된 친구로 수호천사의 의미도 포함되어 있습니다.

즉, 금융기관에 근무하는 직원 중에 나만의 마니또를 만들자는 것이죠. 재테크에 대해서 공부를 하거나 준비를 하면서 실천함에 있어서 편하게 질문하고 상의를 할 만한 나만의 ‘개인선생님’ 즉, 마니또 또는 수호천사의 존재를 만들어야 합니다. 일단은 은행에서 근무하는 직원이든지 증권회사에서 근무하는 직원이든지 상관없습니다. 나보다는 금융시장이나 환경에 대해서 알고 있고 흐름을 볼 줄 아는 사람이면 그만이죠.

신문기사를 스크랩하거나 경제, 금융관련 뉴스를 보면서 이해가 가지 않는다든지 아니면 궁금한 사항이 있었을 때 상의하고 의견을 나누는 친구를 만들어 보는 것도 좋은 방법이겠죠.

대한민국 주부들의 재테크 준비전략 세 번째는 나 자신을 먼저 파악하자는 것입니다. 몇 년 전에 필자가 다른 금융기관에서 근무할 때 주식형 펀드에 가입을 권유했던 주부 한 분이 계셨습니다. 필자의 권유대로 2천만원을 모 주식형 펀드에 가입하신 그분께서는 가입한날 이후로 거의 매일 필자에게 전화를 하셔서 당일의 수익률과 향후 전망에 대해서 물어 보시는 게 하나의 일과가 되어버리셨죠.

전화통화중에 요즘에는 원금 손실 날까봐 밤에 잠도 제대로 못 주무신다는 얘기에 '내가 잘못 권유했구나…'라는 생각이 들었던 적이 있었습니다. 즉 자기자신의 투자 성향과 선호유형을 자신이 먼저 파악하는 게 중요하다는 것이죠.

최근 수십 년 간 미국의 주식시장에 있어서 투자 유형별 최대 예상 수익률과 최저 원금 손실률을 조사한 적이 있습니다.

가정해서 몇 가지를 샘플로 살펴보자면 주식형으로 70%, 채권형으로 30% 운용하면 10년 동안 평균 최대 32%의 수익률을 기대할 수가 있고 최저 -8%가량의 손실을 예상할 수 있고 주식형으로 40%, 채권형으로 60% 투자하면 10년간 최고 18%의 수익률과 최저 -3.8%가량의 손실을 볼 수도 있다는 식의 통계가 나왔습니다.

이러한 통계 결과처럼 나만의 최고 기대 수익률과 최저 허용 가능 수익률을 만들어 놓는 것입니다.

“난 최고 20% 최저 10%의 원금 손실은 감내할 수 있어.”, “그래도 난 소박하게 10%의 수익률에 만족하고 5%의 원금 손실 정도로 생각할래.” 식으로 말이죠.

그런 다음 주식에 투자하든 펀드에 투자하든 나만의 최대, 최저 수익률에 맞추어서 투자 및 환매, 매도 시기를 잡는 것입니다. 이렇게 절제된 투자를 한다면 낭패를 보는 경우를 피할 수가 있겠고 나름대로의 꾸준한 수익률을 유지하면서 재테크를 실천할 수 있으리라 사료됩니다.

돈을 모으고 운용하는 재테크가 아직까지 어렵다고 생각하나요? 아직까지 우리 가정의 미래를 준비하고 부부의 노후를 대비 하는 게 막연하고 부담스러운가요? 그렇다면 가만히 현재 내가 준비하고 실천하고 있는 게 무엇인지 되돌아보고 다시 한 번 이 가을에 마음을 다져보는 시간을 갖도록 합시다.


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03.금리 상승에 따른 금융권별 재테크 포인트03.금리 상승에 따른 금융권별 재테크 포인트

Posted at 2007. 6. 10. 22:58 | Posted in 머니IQ를 높이자!

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먼저 금리 상승기에는 예금 가입 시 계약기간을 짧게 가져가는 것이 정석이다. 장기예금으로 길게 가입하게 되면 만기까지 계속 같은 금리가 적용되기 때문에 중간에 금리가 오르더라도 사실상 이를 바라만 보고 있어야 한다. 하지만 단기예금으로 가입하면서 중간중간 갈아타는 전략을 구사하게 되면 갈아탈 때마다 오른 금리를 적용 받을 수 있어 그만큼 금리 상승 효과를 기대할 수 있다.

특히 1개월, 3개월 등 일정한 주기마다 적용 금리가 달라지는 회전식예금을 활용하면 매번 해지하고 재가입하는 불편함 없이 금리 상승 효과를 수혜할 수 있다. 하지만 이렇게 단기가입 전략을 구사할 땐 사전에 장·단기 예금의 금리차 부분이 얼마나 되는지를 따져봐야 한다. 이는 대부분의 경우 단기예금에 가입할 때보다는 장기예금에 대해 더 높은 금리를 적용하기 때문이다. 예컨대 3개월 정기예금 금리가 연 3.3%라면 1년제 정기예금은 연 3.8%가 적용되는 식이다. 여기에 가끔씩 판매하는 은행 특판예금으로 비교하게 되면 금리차가 더욱 커진다. 주로 1년제 이상을 기간으로 가입하는 특판예금은 일반예금 금리에 비해 0.5%~1%포인트 이상 높은 우대금리를 적용하곤 한다. 그래서 1년간 투자를 기준으로 장단기예금의 금리 차이가 1% 이상 난다면 이는 단기가입 전략이 장기가입보다 유리해지기 위해서 적어도 예금금리가 2% 이상 올라 줘야 함을 의미한다. 따라서 금리 상승을 기대한 예금가입 시에는 금리 상승 그 자체도 중요하지만 장·단기 금리 차이와 함께 향후 언제 얼마나 큰 폭으로 금리가 오를 수 있을지가 중요한 판단 기준이 되어야 한다.

금리 상승기의 대출 전략은 예금 전략과는 정반대로 생각하면 된다. 예금 가입자가 금리 상승을 기대해 단기투자 전략을 구사한다면 대출 사용자는 고정금리로 길게 받는 전략이 효과적이다. 중간에 금리가 올라가는 변동금리보다는 대출만기까지 계속 일정한 고정금리 조건이 금리 상승으로부터 아무래도 자유롭기 때문이다. 그래서 새로 대출을 받는 경우는 물론이고 이미 변동금리 대출을 받은 경우에도 이를 고정금리 대출로 갈아타는 것에 대해 고려하곤 한다. 하지만 이 때에도 앞서의 경우와 마찬가지로 향후 금리 상승폭이 중요한 기준이 된다. 왜냐하면 대부분은 변동금리 대출에 비해 고정금리 대출이 더 높은 대출금리를 부담하기 때문이다.

현재 고정금리와 변동금리 대출의 차이는 대출상품에 따라 작게는 0.6%부터 많게는 2%포인트 이상 차이가 나기도 한다. 따라서 먼저 선택 가능한 고정금리 대출과 변동금리 대출의 금리 차이를 비교해 볼 필요가 있다. 이 때 본인의 대출기간 동안 과연 얼마나 금리 상승이 있을 것인가를 가지고 판단하되, 대출 사용기간이 길고 금리 인상 속도가 빠를 것으로 예상되면 고정금리 대출을, 단기간 사용할 자금이고 금리 인상 속도도 높지 않을 것으로 판단되면 변동금리 대출을 선택하는 것이 바람직하다.
또한 변동금리 대출 가운데 변동주기가 긴 조건을 선택하는 것도 대안이 될 수 있다. 변동금리 대출도 금리변동 주기가 다양해 3개월, 6개월, 1년, 2년, 5년 등 입맛에 맞게 선택할 수 있다. 가령 5년 변동금리 대출이라고 하면 5년에 한 번씩만 금리가 바뀌기 때문에 이 때는 거의 고정금리와 같은 효과를 얻을 수 있다. 글·한상언(신한은행 재테크팀장)

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정책 금리에 대한 결정권을 쥐고 있는 금융통화위원회(이하 금통위)가 지난 10월 콜금리를 3년 만에 3.50%로 0.25%포인트 인상하자 금융기관들은 앞다투어 예금과 대출 금리 인상에 나섰다. 주식시장도 금리 인상에 촉각을 세우기는 마찬가지. 하지만 콜금리 인상 발표 이후 증시는 1300포인트를 오르내리는 등 다시 활황세를 보이며 금리 인상에 큰 영향을 받지 않는 모습이다.
흔히 주가와 금리는 역(逆)의 상관관계에 있다고 한다. 고금리 환경에서는 기업들의 이자 비용 증가에 따른 이익 축소, 투자자들의 확정 금리형 상품 선호 등으로 인해 증시가 오름세를 보이기 어렵다. 반대로 저금리 환경에서는 투자자들이 물가상승률도 따라 가지 못하는 확정 금리형 상품보다는 리스크를 감수하더라도 자산 즉 부동산이나 주식을 소유하려는 경향을 보인다. 이런 이유 때문에 증권시장에서는 늘 통화 정책 당국자인 한국은행의 금리 정책에 대해 민감하게 반응하는 것이다.

최근의 금리 상승으로 인해 주식 투자자들은 ‘금리 상승기에는 어떻게 주식투자에 접근하는 것일까?’‘금리 상승에 따라 주식 투자 비중을 축소하는 포트폴리오 조정을 해야 할까?’‘앞으로 지속적으로 금리가 상승한다면 증시는 어떻게 될까?’등의 고민을 하고 있다. 일단 금리 인상은 단기적으로는 증시에 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보인다. 왜냐하면 아직도 절대 금리 수준이 너무 낮기 때문이다.

은행에 1년 만기 정기예금에 가입할 경우 이자 소득세를 감안하면 여전히 수익률은 연 3%대다. 물가상승률에도 못 미치는 이 정도 금리 수준으로는 증시로 자금 유입이 되는 것을 막을 수 없다. 또한 지난 8·31대책 이후 정부가 부동산시장으로 가는 자금 흐름을 단단히 막고 있는 상황에서는 주식시장 외에 마땅한 투자처를 발견하기도 어려운 상황이다. 금리 상승기에 주식시장이 주목받는 이유다.

금리 인상에도 불구하고 적립식 펀드, 변액유니버셜, 변액연금 등 주식에 간접 투자하는 상품들로 자금이 꾸준히 유입되고 있는 점도 증시에 호재라고 할 수 있다. 결론적으로 말하자면 지금과 같은 수준의 금리라면 포트폴리오에 주식을 어느 정도 편입하고 있는 것이 바람직하다고 할 수 있다.

문제는 어떻게 투자하느냐, 즉 직접 투자를 할 것인지 아니면 간접 투자를 할 것인지를 결정해야 한다. 기본적으로 주식 투자 경험이 없는 사람들은 간접 투자인 펀드 투자를 하는 것이 바람직하다. 펀드에 투자하기 위해서는 먼저 자신의 금융자산 중 원금이 보장되는 저축 상품과 펀드 상품의 비중을 결정해야 한다. 자신의 투자성향에 따라 다르지만 최소 30%는 투자하는 것이 바람직하다.

주식형 펀드에 투자할 때는 하나의 펀드만 고집하지 말고 스타일이 다른 몇 가지 펀드에 나눠 분산투자하는 것이 효과적이다. 스타일 측면에서 보면 성장주, 배당주, 가치주, 중소형주 펀드 등이 있는데, 성장주 펀드는 증시의 전체 흐름을 따라가는 펀드이고, 배당주나 가치주 펀드는 시장흐름보다는 고배당주나 저평가주에 집중해서 장기 투자하는 펀드다. 이들 성향이 다른 펀드에 자금을 배분해서 투자하면 포트폴리오의 안정성을 더욱 높일 수 있다.

직접 투자자들은 개인 선호 종목보다는 외국인과 기관투자가들이 선호하는 우량주에 초점을 맞춰야 할 것으로 보인다. 외국인들의 영향력은 어제 오늘의 일이 아니고 기관투자자들은 최근 적립식 펀드와 변액유니버셜 보험 등의 인기로 실탄을 단단히 재 놓고 있는 상황이다. 이들은 개인 선호 종목보다는 주로 시장 지배력이 뛰어나고 유동성이 좋은 우량주에 투자하는 경향을 보인다. 따라서 개인 선호 종목보다는 시장에서 검증된 우량주를 찾아가는 것이 바람직한 전략이다.
글·이상건(미래에셋 선임연구원)

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일반적으로 부동산 가격 상승의 주된 원인은 수요와 공급의 불균형에서 출발한다. 이외에도 부동산정책, 경기, 금리와 통화, 심리상황 등이 부동산 가격에 영향을 미치는 변수로 작용한다. 이 중 최근 주요하게 떠오르는 변수 중 하나가 금리라 할 수 있다. 콜금리 인상은 수년간 이어진 집값 불안의 가장 큰 원인 중 하나였던 저금리 기조에 종지부를 찍고, 금리 상승 궤도에 진입한 것을 의미한다.

게다가 내년 상반기 중 모든 지표상 경기회복이 가시화될 경우 추가적인 콜금리 인상도 예상되고 있다. 모건 스탠리 역시 우리나라의 적정 단기금리 수준은 4.0%~4.5%로 판단, 6~8개월 안에 한국은행이 콜금리 목표치를 점진적으로 추가 인상할 가능성이 크다고 전망한 바 있다. 그렇다면 콜금리 인상은 부동산시장에 어떠한 영향을 미치는가. 금리와 부동산 가격 특히 집값은 반대 방향으로 움직인다. 즉 금리가 떨어지면 부동산 가격이 상승하고 금리가 오르면 부동산 가격은 하락하는 속성을 갖고 있다. 이는 포트폴리오의 대체적 관계성 때문이다. 모든 금리의 기준이 되는 콜금리가 인상하게 되면 주택담보 대출의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 금리도 연동되어 오른다. 즉 부동산시장 측면에서 콜금리 인상은 시중금리와 금융권 담보대출의 인상으로 이어진다. 이는 다시 대출금리 상환에 대한 이자부담을 주게 되고 부동산 매물이 쌓이면서 부동산 가격을 하락시키는 효과를 갖게 된다.

8.31 부동산대책으로 위축된 부동산시장은 다시 담보대출 금리 인상으로 재건축, 아파트, 토지 등 매물들이 쏟아질 것이다. 금리 인상으로 가장 큰 부담을 갖게 되는 층은 제2 금융권에서 대출 받는 투자자이다. 대부분 부담이자율이 시중은행보다 높은 편인 데다 후순위담보 설정을 하는 경우가 많아 심리적, 경제적 비용부담이 커졌다. 따라서 이들을 중심으로 다주택자 매물이 다량 방매(放賣)될 것으로 보인다.

부동산 가격이 하락하거나 정책영향으로 위축 시에는 무리한 대출로 내집 마련을 하는 것은 피하는 것이 좋다. 만약 대출을 하게 된다면 LTV(Loan to Value : 주택담보인정비율)는 30%~40%로 하고, PTI(Payment to Income Ratio : 월소득 대비 월상환액 비율)는 30%로 하는 것이 안전하다. 향후 발생할 수 있는 악재를 고려해 보수적인 입장에서 융자를 신청하는 것이 좋다.
또한 거래 침체 시에는 정부가 정책적으로 지원해 주는 금융프로그램이 있다. 금융권의 대출상품보다 저리이며 조건이 훨씬 유리하기 때문에 이를 적극적으로 활용하는 것도 좋다. 생애 최초 주택구입자금, 근로자/서민주택 구입자금 대출을 활용하거나 주택금융공사의 고정금리 모기지론 등 서민주거 안정지원자금으로 전환하는 것이 좋다. 특히 금리가 상승 기조로 접어들 경우 상환기간이 장기인 경우 변동금리에서 고정금리로 갈아타는 것도 하나의 방법이다. 그러나 중도상환 수수료(보통 대출금의 0.5%~2%를 차지)를 비교하여 판단하여야 한다.
글·고종완(RE멤버스 대표)

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저금리 기조의 긴 터널을 지나 금리가 상승세로 돌아섰다. 주식시장 역시 활황세를 이어가는 등 이른바 금융환경이 변하고 있다. 말 그대로 재테크에도 변신이 필요한 시점이다.
그 동안의 재테크 전략이 ‘안정성’에 맞추어져 왔다면 지금 같은 금리 상승, 증시 상승기에는 ‘수익성’에 포커스가 맞추어져야 한다는 의견이 지배적이다.

하지만 그 대상이 보험이라면 보다 심사숙고 해야 한다. 보험 역시 금융상품이므로 경기 상황의 변화에 따른 리모델링을 고려해 보아야 하겠지만 이런 때일수록 보험의 가장 중요한 기능인 위험 보장과 리스크 대비가 갖춰져 있는지 먼저 점검해 볼 필요가 있다. 본인과 가족을 위한 튼튼한 위험 보장이 기본적으로 갖춰지지 않은 상황에서의 재테크란 모래 위의 성과도 같기 때문이다. 언제 어떻게 닥칠지 모르는 위험과 삶에서의 리스크를 대비해 놓은 후에야 비로소 금리와 보험 간의 재테크 상관관계를 따질 수 있다는 얘기다.

기본적인 보장성 보험에 재테크의 개념을 더한 보험 중 대표적인 상품은 연금보험이다. 이 보험은 대부분 공시이율을 적용한다. 공시이율은 일반 금리와 연동하여 결정되므로 안정적이면서도 금리 상승의 혜택까지 얻을 수 있도록 되어 있다. 공시이율이 높아지면 수익이 커져 나중에 많은 보험금을 받게 된다.

한편, 보험 가입시점부터 확정금리로 가입하는 보험상품들도 있다. 이런 상품들을 금리 상승기에 선택하는 것은 당연히 부적절하다. 가입 시에 보험에 어떤 조건의 금리가 적용되는지를 확인하지 않으면 낭패를 당할 수도 있다.
이러한 정액보험은 보험금액의 고정으로 금융시장의 수익률 변동이나 인플레이션 등 금융환경의 변화에 대응하는 능력이 떨어진다는 단점이 있다. 이런 단점을 보완하기 위해 개발된 상품이 바로 변액유니버셜 보험이다.
변액보험은 계약자가 낸 보험료의 상당 부분을 펀드에 투자해 그 수익금으로 보험금을 지급하는 상품이다. 변액보험은 단기 투자 후 보험을 해약하면 납부 보험료에 훨씬 못 미치는 환급금을 돌려 받을 수밖에 없는 장기투자형 상품이다. 하지만 펀드운용 수수료가 연 0.5%∼0.8% 정도로 적립식 펀드 수수료 2.5%보다 저렴하다는 장점을 갖고 있다. 또한, 변액보험은 증시 상황 및 금리 변화에 따라 약간의 수수료만 부담하면 주식형 펀드에서 채권형 펀드, 또는 채권형 펀드에서 주식형 펀드로 갈아탈 수 있다. 10년 이상 보험을 유지하면 보험 수익에 대해 비과세 혜택이 주어진다.

금리 상승 시점에서 가입해 볼 만한 보험상품은 다음과 같다. 우선, 확정적인 수익을 기대하는 보수적인 투자자는 공시이율이 적용되는 금리 연동형 상품에 가입함으로써 최저 수익률을 보장 받고 향후 금리 상승에 따른 이익을 얻을 수 있다.
안정적인 수익과 원금 보존의 목적을 동시에 얻고자 하는 장기 투자자는 변액보험 중 채권형 또는 채권과 주식이 약간 혼합된 혼합안정형 변액보험군의 상품에 가입하는 것이 유리하다. 단, 이런 펀드에 투자할 경우 최소한 10년 이상의 장기적 관점에서 수익률을 볼 줄 알아야 한다. 적극적인 투자로 높은 수익률을 얻고자 하는 경우 변액보험 중 성장형 상품에 가입하는 것이 좋다.

금리가 상승할지, 떨어질지는 그 누구도 장담할 수 없다. 따라서 너무 극단적인 재테크 방법의 변경은 자칫 더 중요한 미래 계획을 무너뜨릴 수 있다. 현재의 금융상품 포트폴리오에서 위험 대비 측면이 부실한 경우에는 그 어떤 재테크보다 보장성 보험에 가입하는 것이 금리 예측보다 우선한다.
금리가 언제까지 얼마나 상승할지를 제대로 관망하기란 어렵다. 또한, 단기적인 상승은 재테크 전략에 큰 변화를 주지 않는다. 보험을 통한 재테크 전략에 있어서는 특히나 그러하다. 따라서 금리 상승과 하락에 너무 일희일비하지 말고 근본적인 변화가 없다면 현재의 포트폴리오를 지속적으로 관리하고 유지하는 것이 현명하다 하겠다. *
글·이성준(네오머니 재정 컨설턴트)

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02.금리 상승기 재무 포트폴리오 리모델링 어드바이스02.금리 상승기 재무 포트폴리오 리모델링 어드바이스

Posted at 2007. 6. 10. 15:57 | Posted in 머니IQ를 높이자!

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저금리로 인해 금융기관에서 돈을 빌리는 데 발생하는 금융비용보다 실물에 투자하여 얻는 기대수익률이 훨씬 높은 현상이 지속되면서 부동산을 중심으로 자산가격이 크게 상승하여 왔다.
그러나 정부의 8.31 부동산대책으로 부동산 투자에 대한 불확실성이 높아졌고, 주식시장 역시 1300포인트에서 숨 고르기를 하는 요즘, 재테크에 있어서 불안감을 털어내기가 쉽지 않은 상황이다. 이러한 재테크 환경에서 마땅한 투자처를 찾지 못하는 투자자들에게 한국은행의 콜금리 인상 조치는 관심을 끌기에 충분했다.
콜금리 인상 후 시장금리도 동반 상승하면서 안정적인 투자수익을 바라는 투자자들의 새로운 재테크 대안으로 은행 예금을 포함한 다양한 특별판매 상품들이 관심을 끌고 있다.
향후 지속적으로 금리 상승이 이어진다고 전제한다면 과거에 실질금리 이하의 저금리 아래에서 계획되었던 재테크 전략이 재검토되어야 하는 것은 당연하다 할 것이다.
하지만 원론적인 이야기이지만 먼저 금리 상승이 경제에 미치는 영향을 고려할 때 지금의 금리 상승 기조가 앞으로 언제까지 지속될 것인가를 전망하고, 금리 상승의 인상 수준은 어느 정도가 될 것인가를 예측하는 것이 향후 재테크 계획을 수립하는 데 중요한 요인이 될 것이다.

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미국은 연방준비제도이사회(FRB)의 통화긴축 정책에 따라 지난 11월 1일을 기해 기준금리를 0.25%포인트 올려 금리 4%시대를 맞았다. 지금까지 미국은 13차례나 연속하여 금리를 인상했다. 또한 앞으로도 경제 전망의 변화에 따라 인플레이션에 대응하기 위해 필요하다면 추가적인 금리 인상을 하겠다는 의지를 보이고 있다.
그렇다면 금리 상승의 폭은 얼마나 될까? 현 시점에서 관심은 앞으로 세계 각국과 우리나라가 과연 정책금리를 얼마나 더 올릴 것인가 하는 데에 쏠린다. 결론부터 말한다면 금리가 경제에 미치는 영향을 고려할 때 현재의 금리 수준과 비교하여 단기간에 높은 금리 상승은 어려울 것으로 판단된다.
가계경제만을 본다면 금리 상승은 금융상품의 이자율이 올라가는 효과와 더불어 대출이자율도 상승하여 금융비용 부담을 증가시키는 효과를 가져다 주게 된다는 것이다.
전통적인 경제학 이론을 빌리지 않더라도 금리 인상은 주식시장과 부동산시장의 자금을 은행권으로 이동시켜 결국은 주식시장과 부동산시장을 위축시키는 결과를 가져오게 된다.
또한 국가 간의 금리 차이는 국제 자본의 이동을 유도한다. 현재 미국과 우리나라의 금리차가 0.5%포인트로 벌어져 있지만 미국이 또 금리를 올려 우리나라와 금리가 1%포인트 차이가 나면 국내 주식시장에 투자되어 있는 외국 자본의 이탈현상이 발생할 수 있다.
현재의 국제적인 금리 상승 추세는 우리나라의 수출에도 영향을 미칠 수 있다. 고금리로 선회한 미국은 저성장 기조로 돌아설 것이며, 결국 미국의 소비 위축은 우리나라와 중국의 대미 수출에도 악영향을 줄 것이다. 그렇게 되면 우리나라의 수출시장 1, 2위 국가 모두 성장률이 둔화되고 시장이 위축될 수도 있다.
이러한 점을 종합적으로 고려할 때 현재의 금리 상승 기조는 최소한 1년 이상 지속될 것으로 보이지만 급격한 금리 상승 없이 정부의 정책금리는 4%대를 유지할 것으로 전망된다.

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올해 38세인 P씨 부부는 자녀를 2명 두고 있는 맞벌이다. 현재 부모님을 모시고 있으며 1억 4000만 원짜리 전셋집에 살고 있다. 부부의 연 소득은 합산 7000만 원이다. 매월 저축액은 적금과 보험료를 포함해서 210만 원이다. P씨는 내집 마련을 목표로 하고 있고 경기도 남양주 지역의 40평대 아파트(시가 3억 3000만 원)를 염두에 두고 있다. 현재 P씨 부부가 갖고 있는 자금은 보증금 1억 4000만 원을 보탠다 하더라도 1억 원 이상이 부족하다.
P씨 부부는 금리 상승기를 보이고 있는 현재의 금리 흐름을 고려할 때 자신의 재테크 포트폴리오를 그대로 유지해도 좋을지에 대해 고민하고 있다.

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금리가 상승세로 돌아섰다고 하더라도 물가상승률과 세금을 빼고 실제로 손에 쥐는 실질금리는 여전히 마이너스 수준이다. 사실 금리가 올라도 개인들의 재테크 환경이 크게 달라진 건 없다는 얘기다.
따라서 내집 마련을 목표로 하고 있는 P씨 부부 역시 당장 금융상품의 포트폴리오 리모델링보다는 사고의 전환이 필요한 시점이다.
즉 수익성이나 효율성이 떨어지는 금융상품에 투자하기보다는 적극적으로 내집 마련을 위해 나서는 전략이 필요하다. 금융상품으로 한가로이 자산을 관리하고 있는 기간에 아파트 가격은 그 이상 급등해 저 멀리 도망가고 있기 때문이다.
P씨 부부로서는 자금이 부족하다고 하겠지만 P씨 가정의 현재 재산 정도와 부부합산 연 소득이라면 얼마든지 내집 마련을 달성할 수 있다. 현재 아파트 가격은 지역에 따라 편차는 있지만 실수요자 중심으로 전반적인 하향안정세를 띨 것으로 전망된다. 내년을 목표로 전세보증금과 대출을 합해서 적극적으로 내집 마련에 나서는 것을 검토해 보아야 할 것이다. 주택을 구입할 때 대출을 염두에 두지 않고 자기 자금만으로 구입하는 사람이 과연 몇 %나 될 것인가? 문제는 대출을 어떻게 이용하는가이다.
지금처럼 자산증식과는 거리가 먼 전세보증금에 1억 4000만 원이라는 돈을 묶어두고 실질자산이 증가되지 않는 금융상품에 투자해 시간을 낭비할 어떠한 경제적 타당성도 없다. 그러므로 P씨 부부의 재산내용과 연 소득으로 평가할 때 내집 마련에 나설 이유가 충분하다.
2005년 11월부터 재개된 생애 최초 주택구입자금 대출도 관심을 가져 볼 만하다. P씨는 40평대 아파트 구입을 희망하고 있어 전용면적 25.7평 이하에 대해서만 대출이 이루어지는 생애 최초 주택구입자금 대출은 해당사항이 없지만 참고할 필요는 있다.

1년간 한시적으로 운영되는 이 대출제도는 가구원을 통틀어 처음으로 주택을 마련하는 연 소득 5000만 원 이하 가구주를 대상으로 하는데 1억 5000만 원까지 연 5.2%의 고정금리로 자금을 빌릴 수 있는 상품이다.
P씨는 40평대 아파트 구입을 희망하고 있으므로 금융사의 모기지론을 적극 고려해 볼 만하다.
모기지론은 은행을 비롯한 금융회사가 모두 취급하고 있는데 보험사 모기지론의 경우 대출기간이 장기이고 이자율도 경쟁력이 있으면서 다양한 조건을 선택할 수 있다는 것이 대출을 받는 입장에서는 큰 장점이다.

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P씨 부부는 내집 마련을 목표로 하고 있어, 최대한 단기로 자금을 운용해야 한다. 이러한 관점에서 포트폴리오를 살피보면 MMF는 CMA와 함께 단기 여유자금 활용상품으로 경쟁력이 있기 때문에 무난한 선택이다.
청약예금은 2년이 경과하였고 1순위 자격이 확보되어 있으므로 목돈마련 및 청약자격 확보라는 측면에서 필요한 상품이다.
연금보험과 암보험은 금리 상승기라 하더라도 유지하는 것이 유리하다. 대부분의 연금보험은 금리변동에 연동하게 되어 있고, 해약 시 가입기간에 따라 손해를 볼 수 있기 때문이다. 암보험과 같은 보장성 보험은 수익을 목적으로 가입한 상품이 아니므로 그대로 유지하는 것이 좋다.
소득대비 보장성 보험에 대한 비중이 낮고 질병이나 재해로 인한 사망 시 보장하는 보험상품이 전무한 것이 문제라고 할 수 있겠다. 현재의 부부가 갑작스러운 재해나 질병으로 돈 버는 능력을 상실했을 때에는 모든 재테크 계획은 수포로 돌아간다. 그런 측면에서 질병이나 재해를 담보로 하는 보장성 보험에 추가로 가입하는 것을 검토해 보아야 한다.
장기주택마련저축에 적지 않은 금액을 투자하는 것은 자산운용의 효율성 측면에서 문제가 있다. 현 시점에서 5~10년 이상의 장기 상품에 자금을 묶어두는 것은 바람직하지 않다.
단기자금의 운용을 위해서 저축은행의 정기예금 상품을 활용해 보는 것도 하나의 방법이다. 은행의 정기예금 상품에 비해 저축은행의 금리가 상대적으로 1%~2% 높다.
또한 정기예금은 목돈으로만 가능한 것으로 알고 있지만 저축은행의 경우 월 1만 원 이상이면 가능하다. 따라서 매월 저축하듯이 정기예금 상품을 탄력적으로 이용할 수 있다.

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모 정유회사에 근무 중인 47세 직장인 K씨는 현재 연봉이 5500만 원으로 배우자와 고등학교에 재학 중인 외동딸을 두고 있다. K씨는 현재 상계동에 35평 아파트를 소유하고 있으며 아파트 대출금 8000만 원은 얼마 전 모두 상환한 상태이다. K씨는 3년 후 최소한 5000만 원을 만들어 자녀 학자금으로 사용하고 다시 5년 내 1억 원을 만들어 퇴직 이후에 퇴직금의 일부와 합해 2억 원 정도로 창업을 할 목표를 가지고 있다.
아래는 K씨가 현재 보유하고 있는 금융상품의 포트폴리오이다.

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K씨의 경우 자녀 교육비 지출이 가장 큰 비중을 차지하고 있지만 연봉이 5500만 원이므로 소비를 계획적으로 한다면 월급과 상여금, 급여 인상만으로도 특별한 투자기술 없이 5000만 원 이상을 3년 안에 모을 수 있다.
여기에 투자원금 이상의 가치(실질금리 이상의 수익률)가 실현된다면 목표를 크게 초과할 수 있다. 실질금리 이상의 수익률이 실현될 경우 수익률의 변동 범위가 적어야 한다는 조건이 붙는다. 단순히 월급의 적립만으로도 목표한 목돈에 도달할 수 있는 사람이 굳이 수익률 변동이 큰 위험자산에 투자하는 것도 옳지 않고 그렇다고 아무 효용성이 없는(물가상승률 이상의 실질금리 보장이 안 되는) 금융상품에 장기간 투자하는 것도 의미가 없다.
적립식 펀드는 수익률 변동이 큰 주식형 펀드이다. 2004년 하반기 이후 주가상승랠리를 기점으로 대대적인 적립식 펀드 마케팅 붐이 일면서 적립식 펀드의 약정액이 크게 증가했으나 현재와 같이 주가고점에 판매가 된 적립식 펀드는 평균매입 단가가 높아져 향후 수익률에 나쁜 영향을 줄 수 있음을 알아야 한다. 이에 안정적 수익확보를 위해 확정형 상품의 비중을 확대하라고 권하고 싶다.

수익률이 확정되는 대표적 상품은 은행권의 정기예금과 채권이다. 정기예금의 경우에도 1년 만기의 경우 은행 정기예금 금리가 아직 4% 안팎이지만, 저축은행의 1년 만기 정기예금 금리는 5%∼6% 상품이 많다.
채권은 중도매매 시에는 수익률의 변동이 있지만 채권매입 후 만기까지 보유하면 정기예금과 같이 수익률이 확정된다. 채권(기업이 발행하는 회사채)은 대부분 거래소시장에 상장되어 있는 기업이 발행하고, 국가기관, 특수금융기관이 발행하기 때문에 안전성이 확보된다.

직접 채권거래는 일반인에게 생소하다. 또 채권시장(증권시장은 주식만 거래가 이뤄지는 것이 아니고 채권, 기타 유가증권이 함께 거래되는 곳이다)에서는 기관 간의 거액거래가 주로 이뤄지기 때문에 소액거래는 힘들다. 그러나 개인의 채권수요가 많아지면서 대형증권사를 중심으로 증권사가 보유하고 있는 물량을 쪼개서 개인들에게 부정기적으로 판매하고 있다.
또한 금리 상승에 맞추어 은행권에서 다양한 상품이 나올 것으로 예상되기 때문에 특별판매 상품에 관심을 가져 볼 만하다. 만기 1년의 특판 상품들은 최고 시중 금리의 2배 이상을 보장하는 상품들이 될 것으로 예상된다. 따라서 현금 확보 후 올 연말 은행권 특판상품에 투자를 늘리는 것도 안정적인 재테크 수단의 하나가 될 것이다.
이와 함께 금리 상승기에 단기 상품운용으로는 3개월 만기의 CP(기업어음)투자나, 환매가 수월한 MMF(머니마켓펀드)에 대한 투자도 눈여겨볼 만하다.

전체적으로 볼 때 2000년에 가입한 연금보험을 노후의 경제적 준비를 위해 유지하는 것은 올바른 선택이다. 하지만 전체적인 상품 포트폴리오에서 위험보장을 위한 보장성 보험이 빠져 있는 것은 반드시 보완되어야 하겠다. 보험은 당장의 수익성을 보장하는 투자상품은 아니지만 재테크와 전혀 무관하지는 않다.

일반적으로 전체 경제생활인구 중 97%는 자신의 노동행위를 통해서 생활을 꾸려간다. 이자소득, 임대소득 등으로만 생활할 수 있는 사람은 3%에 지나지 않는다. 결론적으로 전체 97%의 사람은 노동력이 미래의 수익을 창출하는 중요한 재산이다. 그런데 만약 뜻밖의 사고로 재해나 질병 또는 사망에 이르게 되어 노동력을 상실한다면 미래의 미실현 수익을 상실하게 된다. 미실현 소득을 안정적으로 일시에 확보하는 방법이 보험에 가입하는 것이다.

K씨의 경우도 재테크에 성공하기 위해서는 현재의 소득기반이 지속된다는 전제가 있어야 한다. 만약 재해, 질병, 사망으로 노동력을 상실한다면 현재의 소득과 미래의 예상 소득을 기초로 한 재테크는 불가능해진다. K씨의 연령을 고려할 때 암보험과 각종 성인병질환을 보장하는 건강보험과 사망을 담보하는 보험상품의 가입을 고려하여야 한다.
현재 금리가 상승하고 있다고는 하나 여러 상황을 감안할 때 금리 인상의 폭은 크지 않을 것이다. 이럴 때는 자금의 운용을 단기로 하고 금리 상승 추이에 관심을 갖는 것이 필요하겠다. *

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확실한 정보로 신속하게 투자하라확실한 정보로 신속하게 투자하라

Posted at 2007. 6. 10. 15:05 | Posted in 재무설계 이야기/부동산설계

부동산시장이 한파를 맞고 있다. 서울 강남지역도 예외가 아니다. 하물며 지방은 더욱 심한 상황이다. 이런 부동산 불황기에 부동산 투자는 어떻게 하는 것이 좋을까.

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먼저 꼼꼼하게 정보를 취합해야 한다. 부동산 투자에서 정보는 곧 수익률과 직결된다. 부동산 정보를 얻는 첫 번째 방법은 신문이나 뉴스 그리고 인터넷 등을 꼼꼼하게 살펴보는 것이다. 그러나 뉴스에 너무 현혹되는 것은 피하는 것이 좋다.
진정한 부동산 정보는 역시 발품이다. 현장에서 직접 얻는 정보가 가장 정확하다는 것이다. 부동산 정보는 누구에게나 열려 있지만 부동산의 특성상 숨은 정보가 많다. 이 숨은 정보의 차이를 알아내는 능력을 키우는 것이 진정한 부동산 투자 비결인 셈이다.

자신의 생활권을 중심으로 투자해야
다음으로는 자신의 생활권을 중심으로 투자해야 한다. 부동산 투자에 있어 자신의 생활권에서 먼 곳, 생소한 지역은 피하는 것이 좋다. 부동산의 가치를 형성하는 것은 단순히 위치나 교통여건만이 아니라 수많은 요인이 종합적으로 부동산의 가치에 영향을 미친다. 그렇기 때문에 아파트든 상가든 잘 모르는 지역은 되도록 피하는 것이 현명하다.
일시적인 부동산 동향에 일희일비하지 말아야 한다. 일반적으로 부동산 재테크를 잘 못하는 사람들의 공통점은 지나치게 소심하다는 것이다. 잘못 구입했다가 가격이 떨어지면 어떻게 하나, 혹시 가격이 폭락이라도 하지 않을까 해서 전전긍긍하는 것이다.
여러 정보를 꼼꼼하게 따져 투자를 결정했다면 신속하게 해야 한다. 대부분의 투자자들은 원하는 정보를 얻고도 실행에 옮기는 데는 많은 시간을 소비한다. 자신의 생각 에 대해 의심하기도 하고 때로는 상상에만 그치는 경우도 많다. 확실하다고 판단이 서면 결단을 빨리 내리는 것이 부동산 재테크 고수들의 공통점이다. 또 일단 내린 결정에 대해서는 후회하는 것도 금물이다.
부동산 재테크의 핵심은 역시 ‘잘 파는’ 데 있다. 즉 언제 어떻게 파느냐는 것이 중요하다. 따라서 매도 및 매수시기를 잘 선택해야 한다. 그러나 부동산 투자에서 현실적으로 이러한 타이밍을 맞추는 것은 쉽지 않다. 소위 부동산 전문가들도 적절한 시점을 맞추는 것이 쉽지 않은 것이 현실이다. 부동산 투자는 남들보다 한발 앞서서 실행해야 하기 때문에 더욱 어렵다. 소위 부동산 재테크 고수들은 남들이 매도할 때 매수하고, 매수시기에는 오히려 매도하는 경우가 많다. 이러한 사실은 초보자들이 참고할 만한 재테크 기법일 것이다.

실패 두려워하면 기회 놓쳐
무엇보다도 실패를 두려워하지 말아야 한다. 부동산 재테크에 있어서 의외로 완벽한 기회만 노리다가 영영 기회를 놓치는 사람들이 적지 않다. 또한 부동산은 가격상 결코 적은 금액이 아니기 때문에 더욱 실패를 두려워한다. 때문에 부동산 재테크는 항상 여유자금으로 해야 한다.
이러한 기초상식을 바탕으로 당장의 수익을 추구하기 보다는 1∼2년 후의 수익을 기대하는 자세가 필요하다. 특히 부동산 거래는 주식과 달리 즉흥적으로 이뤄지는 것이 아니므로 장기적인 안목에서 접근하는 자세가 중요하다.
<류양선 부동산분양신문 편집인>
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해외 부동산 시장, 아낌없이 투자 킥해외 부동산 시장, 아낌없이 투자 킥

Posted at 2007. 6. 10. 15:01 | Posted in 재무설계 이야기/부동산설계

정부의 해외 부동산 투자 여건 완화와 국내 부동산 시장의 한계성이 보이는 가운데 국내 개인 투자자들의 관심이 동남아시아를 중심으로 한 해외 부동산 시장에 급격히 집중되고 있다. 최근 늘어나는 박람회와 금융상품, 세미나 등의 정보를 잘 활용해 보자. 보다 안전한 성공 투자에 한 발짝 다가설 것이다.

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박람회와 개인금융 서비스
해외 부동산 투자 열기가 가속화됨에 따라 해외 부동산 투자 관련 박람회를 찾아 정보를 습득하는 사람들이 늘어나고 있다.
최근 서울무역전시장에서 3일간 열린 ‘2007 해외 부동산·펀드 박람회.’ 주최 측에 따르면 동남아, 두바이, 미국, 호주, 캐나다, 유럽 부동산 디벨로퍼, 중국 분양회사, 국내 유수의 증권사, 은행권 그리고 이주공사 등 약 80여개 업체가 참여한 이번 행사에 2만여 명이 넘는 많은 관람객들이 몰렸다고 전해진다.
박람회와 더불어 투자자가 원스톱으로 쉽고 간편하게 해외 부동산 투자를 할 수 있는 개인금융서비스도 효율적인 면에서 주목을 받고 있다. HSBC은행 관계자에 따르면 해외부동산 컨설팅 서비스를 통해 현지 부동산 관련 금융 거래 조건뿐만 아니라 부동산 취득에 대한 관련 법규, 세금 등 다양하고 구체적인 자문을 받을 수 있다. 또 현지의 전담 자산관리사를 통해 각종 서류 및 대출조건, 시장 동향 등에 관한 정보 습득이 가능하다.

금융상품 펀드와 각종 세미나
부동산 투자에 관심이 많은 고객을 대상으로 한 증권사, 은행 등의 금융상품 출시가 봇물을 이루고 있다. 잘 활용하면 알짜배기 투자로 이어질 수 있다.
한국펀드평가에 따르면 2005년 말 해외 펀드 중 해외 부동산 펀드가 차지하는 비중은 5.39%였지만 지난해 말 11.74%로 증가했다. 또 정부의 해외 투자한도 확대 정책 발표에 따라 올 2월 기준 20.06%로 무려 2배에 달하는 급증세를 보였다.
현대증권은 지난해 11월, 국내 최초로 중국의 오피스건물에 투자해 운영하는 중국 부동산 실물 투자펀드 ‘다올 뉴리더 상하이부동산 사모투자신탁 1호’를 출시했다. 이는 중국 상해시 푸동신구 소재 오피스빌딩을 구분 매입해 운영하는 임대형 부동산펀드다. 국내에서 조성된 자금으로 중국의 수익형 부동산에 투자하는 사모펀드로 펀드 규모는 약 200억 원.
다양한 금융상품과 함께 부유층 고객들을 주 대상으로 한 금융권의 세미나들도 보다 안전하게 투자에 임할 수 있는 정보공유의 장으로 인기를 얻고 있다. 해외 부동산 투자 관련 펀드 출시와 세미나 개최 열풍은 갈수록 급랭하고 있는 국내 부동산 시장에 반해 점차 뜨거워지고 있는 해외 부동산에 대한 열기를 반영한 것이다.
국내 부동산 시장의 투자 한계성이 갈수록 드러나고 있는 상황에서 해외 부동산 투자 열풍은 오랫동안 지속될 전망이다.

<김대섭 Economy21 기자>
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가점제 불리하면 경매시장 노려라가점제 불리하면 경매시장 노려라

Posted at 2007. 6. 10. 14:57 | Posted in 재무설계 이야기/부동산설계

9월 이후 청약가점제 시행으로 불리하다면 하락폭이 상대적으로 높아진 경매가 더 유리할 수 있다. 이 기회에 경매로 집을 장만하려면 어떻게 해야 하나  시기, 몸에 맞는 투자처와 전략상품, 투자전략은 어떻게 잡아야 할지 살펴본다.

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경매시장이 틈새시장으로 각광을 받고 있다. 호재가 있는 수도권의 땅이나 투기지역에 대한 아파트 등은 관할 구청에 허가를 받지 않는 데다 시장상황에 따라서는 시세가 보다 저렴하게 낙찰을 받을 수 있는 메리트까지 있다.

낙폭 클수록 투자메리트↑
최근 경매시장에 나오는 주택상품들은 작년 8~9월 상품이 주종을 이루고 있다. 그 만큼 경매장에 나오기 까지는 보통 6~8개월의 기간이 걸리게 되므로 침체기간과 낙폭이 커질수록 경매시장에 투자메리트가 커진다는 것을 의미한다. 하반기로 갈수록 가격이 지금보다 일반 주택시장의 하락폭에 감정가 차이만큼 하락조정도 받을 것으로 본다.
앞으로 현재 시장상황을 고려할 경우 경매시장의 양상은 지역별, 재료별, 상품별 실수요자 위주의 시장으로 재편될 것으로 보고 있다. 버블세븐 등 수도권 지역과 비수도권 지역, 6억원 이하 중소형 주택과 중대형 및 비주거용 상품, 용산등 뉴타운 및 송파신도시 등 개발호재 지역과비호재 지역등 양극화 현상이 현저하게 나타나면서 연말이 다가올수록 차별화 현상이 심해지리라 본다.
경매시장을 가름하는 낙찰가율도 점차 하락하리라 예상된다. 최근 집값 인하 등을 핵심으로 하는 주택법 통과, 6월 종부세 부과 임박, 연중 1가구 2주택 양도세 중과 등 동시 다발적으로 악재가 중첩되면서 작년 하반기 지나치게 오른 가격으로 반영된 감정가로 매겨진 최초 경매가로는 다수 유찰될 확률이 높아지고 있다.
불황일수록 강남 등 버블세븐지역이 빛을 발한다. 지역 포지션은 강남권에서 버블세븐지역으로 호재가 있는 수도권으로 압축하는 것이 좋다. 투자 상품은 자기 예산과 소득수준에 맞는 중소형이든 중대형이든 짜되, 가급적 불황기 임대수입이나 재료가 동반한 주택이 좋다. 상품은 빌라, 아파트 등 여건에 맞추면 된다.
가격대는 변수가 있다. 연말까지는 주택시장의 악재에서 벗어나기가 힘들어 보인다. 현재 종부세와 양도세 그리고 주택법통과 여파로 강남 등 버블세븐지역 아파트가 급매물로 시장에 나오고 있어 5월이 단기 매입시기이다.

호재 있는 수도권으로 압축
중기로는 8월은 비수기에다 9월은 청약가점제가 첫 시행되는 기간이다. 정부 방침대로 예상물량이 제때 공급이 되고, 분양시장이 기존시장을 압도하여 가격하락을 주도하느냐가 관건이 될 것이다.
장기전으로는 연말 장세를 지켜보라 하고 싶다. 연중 은평뉴타운을 비롯하여 용인일원, 파주 등 2기 신도시 물량 공급, 내년도 광교신도시 공급 일정대로 추진 등 향후 공급일정도 체크사항이다.

<진성효 모네타 재테크전략 필진>

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