가점제 불리하면 경매시장 노려라

9월 이후 청약가점제 시행으로 불리하다면 하락폭이 상대적으로 높아진 경매가 더 유리할 수 있다. 이 기회에 경매로 집을 장만하려면 어떻게 해야 하나  시기, 몸에 맞는 투자처와 전략상품, 투자전략은 어떻게 잡아야 할지 살펴본다.

경매시장이 틈새시장으로 각광을 받고 있다. 호재가 있는 수도권의 땅이나 투기지역에 대한 아파트 등은 관할 구청에 허가를 받지 않는 데다 시장상황에 따라서는 시세가 보다 저렴하게 낙찰을 받을 수 있는 메리트까지 있다.

낙폭 클수록 투자메리트↑
최근 경매시장에 나오는 주택상품들은 작년 8~9월 상품이 주종을 이루고 있다. 그 만큼 경매장에 나오기 까지는 보통 6~8개월의 기간이 걸리게 되므로 침체기간과 낙폭이 커질수록 경매시장에 투자메리트가 커진다는 것을 의미한다. 하반기로 갈수록 가격이 지금보다 일반 주택시장의 하락폭에 감정가 차이만큼 하락조정도 받을 것으로 본다.
앞으로 현재 시장상황을 고려할 경우 경매시장의 양상은 지역별, 재료별, 상품별 실수요자 위주의 시장으로 재편될 것으로 보고 있다. 버블세븐 등 수도권 지역과 비수도권 지역, 6억원 이하 중소형 주택과 중대형 및 비주거용 상품, 용산등 뉴타운 및 송파신도시 등 개발호재 지역과비호재 지역등 양극화 현상이 현저하게 나타나면서 연말이 다가올수록 차별화 현상이 심해지리라 본다.
경매시장을 가름하는 낙찰가율도 점차 하락하리라 예상된다. 최근 집값 인하 등을 핵심으로 하는 주택법 통과, 6월 종부세 부과 임박, 연중 1가구 2주택 양도세 중과 등 동시 다발적으로 악재가 중첩되면서 작년 하반기 지나치게 오른 가격으로 반영된 감정가로 매겨진 최초 경매가로는 다수 유찰될 확률이 높아지고 있다.
불황일수록 강남 등 버블세븐지역이 빛을 발한다. 지역 포지션은 강남권에서 버블세븐지역으로 호재가 있는 수도권으로 압축하는 것이 좋다. 투자 상품은 자기 예산과 소득수준에 맞는 중소형이든 중대형이든 짜되, 가급적 불황기 임대수입이나 재료가 동반한 주택이 좋다. 상품은 빌라, 아파트 등 여건에 맞추면 된다.
가격대는 변수가 있다. 연말까지는 주택시장의 악재에서 벗어나기가 힘들어 보인다. 현재 종부세와 양도세 그리고 주택법통과 여파로 강남 등 버블세븐지역 아파트가 급매물로 시장에 나오고 있어 5월이 단기 매입시기이다.

호재 있는 수도권으로 압축
중기로는 8월은 비수기에다 9월은 청약가점제가 첫 시행되는 기간이다. 정부 방침대로 예상물량이 제때 공급이 되고, 분양시장이 기존시장을 압도하여 가격하락을 주도하느냐가 관건이 될 것이다.
장기전으로는 연말 장세를 지켜보라 하고 싶다. 연중 은평뉴타운을 비롯하여 용인일원, 파주 등 2기 신도시 물량 공급, 내년도 광교신도시 공급 일정대로 추진 등 향후 공급일정도 체크사항이다.

<진성효 모네타 재테크전략 필진>