결혼해 집 두 채 되면 양도세 어찌 되나

각자의 명의로 집을 한 채씩 소유하고 있는 K군과 L양은 결혼을 앞두고 1가구 2주택자가 되어 그 이후 부과될 보유세와 양도세 등이 걱정됐다. 만약 K군 집에 신혼살림을 마련하고 L양의 집이 결혼 전까지 팔리지 않으면 어떻게 될까

결론부터 말하면 결혼 후 2년까지 여유가 있으니 너무 조급해 하지 않아도 된다. 현재 L양이 소유한 주택이 비과세 요건을 갖추고 있어 결혼 후 2년 안에만 팔면 양도세가 부과되지 않는다. 또한 두 사람이 소유한 집을 가구별 합산을 통해 계산해도 종합부동산세 과세 기준인 6억원에 미치지 않으면 여유를 가져도 된다.

가구별 합산 6억원에 못 미치면 여유
정부가 신축 주택 양도소득세 과세 특례제도 중 1가구 1주택 비과세 특례를 내년 말까지만 적용키로 함에 따라 해당 주택 보유자들은 매도 시점의 양도세와 비과세 여부, 집값 상승 가능성, 필요한 주택 등을 종합적으로 따져보고 팔 집과 시기를 결정해야 한다.
현재 양도세가 비과세되는 대표적인 경우로 1세대 1주택을 살펴보면 서울, 과천, 신도시 지역에 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택은 양도세가 비과세 되고 있다. 서울, 과천, 신도시 지역을 제외한 기타 지역은 3년 이상 보유 시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보면 된다.

다만 위 조건을 충족하더라도 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실거래가액이 6억 원 이상인 고가주택의 경우엔 비과세 혜택을 받을 수 없다.
또 1세대 1주택자가 장기저당 담보대출 계약을 체결하고 소유주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 그 주택을 팔 때는 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건이 적용되지 않는다. 이어 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두 다른 시·군으로 이사 하는 경우와 세대원 모두 해외로 이민을 갈 때는 양도세가 비과세 된다.
재개발로 인해 일시 취득해 1년 이상 살다 재개발 주택으로 세대 전원이 이사할 경우에도 비과세 대상이다.

일시적 1가구 2주택도 상황 따라 비과세
일시적 1가구 2주택도 다양한 경우에 따라 비과세 혜택이 주어진다. 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 소유한 경우 양도세 비과세 대상인 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새 집을 사고 1년 안에 살던 집을 파는 경우. 수도권 소재 기업이나 공공기관의 지방 이전으로 이사하는 경우 등이다. 또 상속을 받아 두 채의 집을 소유한 경우 일반 주택을 먼저 팔 때는 상속 주택에 관계없이 1개의 주택을 소유한 것으로 보고 비과세 여부가 판단된다. 그러나 상속주택을 먼저 팔 때는 양도세가 과세된다. 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두 사용하고 있다면 1세대 1주택으로 보고 비과세 여부가 판단된다.
<강남례 비전세무회계사무소 대표 세무사>