26세에 종자돈 8백만원으로 시작해 7년 만에 약 14억원의 돈을 모은 조상훈씨(34). 그는 자신의 투자 사례를 바탕으로 지난해말 ‘젊은 부자의 투자일기’란 책까지 펴냈다. 그가 재테크에 관심을 갖게 된 것은 8년 전, 파혼의 아픔을 겪으면서다.

“육군 소위로 임관하면서 받은 월급이 수당을 다 합쳐도 연 8백만원에 불과했습니다. 가진 돈이 한푼도 없어 전셋방 하나 얻을 수도 없는 상태였고요. 그런 상태에서 누군가를 평생 책임진다는 것이 두려웠습니다. 결국 결혼식을 1개월 앞두고 파혼을 선언했죠.”

사랑하는 여자를 경제적인 이유 때문에 버렸다는 자책감에 시달린 그는 이 일을 계기로 “다시는 돈 때문에 사랑하는 사람을 잃지 않겠다”고 결심했다. 그리고 본격적으로 재테크와 연애를 시작했다. 처음 시작한 것은 주식투자. 96년 초 8백만원을 투자해 18개월 후에 2천9백만원으로 불렸다.

“주식투자를 통해 어느 정도 목돈을 마련하기는 했지만, ‘고수익 고위험’인 주식투자를 계속 할 자신이 없었어요. 그때 눈에 띈 게 비교적 안정적인 재테크인 부동산이었죠. 부동산 관련 서적을 읽는 것은 물론 신문 경제면을 꼼꼼히 살피고 아파트 분양공고 등을 눈여겨보면서 부동산 투자 감각을 키워나갔습니다.”

97년 8월, 의정부에 미분양 주공아파트가 있다는 정보를 접한 그는 그동안 저축해두었던 여유자금 5백만원으로 계약금을 내고 21평형 아파트를 6천2백만원에 구입했다. 중도금은 국민주택기금 대출 1천8백만원과 중도금 대출 2천5백만원으로 해결했다.

2년 후 완공되었을 때 전세를 놓으면서 받은 전세금 4천만원과 주식투자 수익금 중 일부인 1천9백만원으로 잔금(1천4백만원)을 치르고, 중도금대출 원금과 이자(6백만원)를 상환하고, 실내 인테리어와 등기비용 등으로 1천4백만원을 치렀다. 5년이 지난 지금 아파트 시세는 1억원대.

“첫 투자가 성공한 것은 서울 인근이면서도 상대적으로 가격이 싼 지역의 미분양 아파트를 선택했기 때문이에요. 서울로 진입하기 쉬운 지역은 폭이 크든 작든 오름세를 유지하거든요. 또한 3천 세대 이상의 대단지인데다, 7호선 지하철이 개통하는 역세권 지역이어서 가격이 상승할 수밖에 없는 곳이었어요.”

그는 또한 7천6백만원을 주고 일산의 오피스텔을 구입했다. 남은 주식투자 수익금 1천만원과 지인에게 빌린 돈 4백만원을 합쳐 계약한 후 은행권에서 3천2백만원을 대출받아 중도금을 냈다. 하지만 IMF 여파로 시공사가 부도를 내면서 건설이 중단됐고 대출금리도 18%로 뛰어올랐다. 우여곡절 끝에 완공되어 전세를 놓아 전세금 3천만원으로 잔금을 치렀다.

“현재 오피스텔의 시세가 1억원 선이라 큰 손해를 본 것은 아니에요. 하지만 이 일을 통해 부동산을 선택할 땐 반드시 시공사의 자산 상태를 점검해봐야 한다는 교훈을 얻었어요.”

대출과 임대보증금 활용해 자산 불려

그에게 진짜 부자가 될 수 있는 기회가 찾아온 것은 2001년 9월. 대전에서 군복무를 하던 중 21평형과 24평형 미분양 아파트 6채를 구입해 임대사업을 시작한 것이 계기가 됐다. 그런데 6채를 구입하는데 그가 실제로 투자한 금액은 불과 2천5백만원. 21평형은 분양가 6천4백만원에 3천만원은 3년간 무이자 대출, 1천4백만원은 국민주택기금 대출을 받을 수 있어 실입주금은 2천만원에 불과했다. 24평형은 분양가 7천2백만원에 3천만원은 3년간 무이자 대출, 1천2백만원은 국민주택기금 대출을 받을 수 있어 실입주금은 3천만원이었다.

우선 아파트 21평 아파트 1채를 퇴직금을 담보로 2천만원을 대출받아 구입한 후 3천5백만원에 전세를 놓았다. 그리고 전세금 3천5백만원에 추가대출을 받은 5백만원을 합쳐서 21평 두채를 더 사고 각각 3천5백만원에 전세를 놓았다. 여기에서 생긴 전세금 7천만원으로 24평형 2채를 6천만원에 구입해 각각 보증금 1천만원과 월세 45만원씩에 임대를 놓았다. 그리고 여기에서 생긴 보증금 2천만원과 앞에서 남은 1천만원을 합쳐 24평형 아파트를 한채 더 구입해 같은 조건으로 임대했다. 결국 대출금 2천5백만원으로 미분양 아파트 6채를 구입한 셈이다.

“이런 투자가 가능했던 것은 당시 미분양 아파트는 많은데 임대 수요자는 넘치는 기현상 때문이었어요. 이런 문제를 해결하기 위해 정부에서 미분양 아파트를 2채 이상 사서 임대사업자로 등록하면 취득세와 등록세를 감면해주고 재산세도 50% 할인해주는 파격적인 세제혜택을 주었거든요. 정부의 정책과 대출을 100% 활용해 투자를 한 것이죠.”

결과적으로 조씨는 6채의 아파트를 통해 보증금 1천만원과 매달 1백35만원의 임대수입이 생기게 됐다. 은행 대출이자는 임대수입으로 충당했고, 그 사이 아파트 가격이 올라 6채의 시세가 총 6억5천만원이 되었다.

조씨는 “투자는 돈으로 하는 게 아니라 안목으로 하는 것이며 특히 부동산의 경우는 매입을 결정할 때 이미 수익이 결정나는 것”이라고 말한다. 실제로 그는 3억5천만원인 수도권 신도시의 70평 상가를 돈 한푼 들이지 않고 매입하기도 했다. 그가 구입한 상가는 건물주가 3억2천만원의 부동산 담보대출을 받은 상태여서 대출금을 떠안으면 현금 4천5백만원(대출금을 뺀 잔액 3천만원과 세금 1천5백만원)만 있으면 인수가 가능했다.

상가를 인수한 그는 영어유치원을 하려는 사람에게 보증금 5천만원, 월세 3백50만원에 임대했다. 보증금 5천만원으로 세금과 대출금 차액을 정산했기 때문에 그는 자기 돈 한푼 쓰지 않고 연간 4천2백만원(월세 3백50만원×12개월)의 임대 수익을 챙길 수 있게 되었다. 여기서 은행 대출이자 2천2백만원을 제해도 연간 2천만원의 수익이 생기는 셈.

가장 최근에 한 투자는 2003년 초 구입한 마산의 한 빌라. 공매를 통해 감정가 1억3천만원의 빌라를 7천8백만원에 낙찰받았다. 등기와 기타 비용을 합한 총액은 8천5백만원이지만 부동산 담보 대출로 5천5백만원을 받았기 때문에 실제 투자비용은 3천만원이었다. 그는 이를 구입한 후 9천5백만원에 전세를 놓아 대출금을 상환하고도 1천만원의 차익을 남길 수 있었다. 여기에 감정가가 1억3천만원이므로 빌라 구입을 통해 실제로 이룬 자산상승은 4천5백만원인 셈.

현재 조상훈씨의 총 자산은 14억2천만원에 이른다. 구체적으로 살펴보면 의정부 아파트 약 1억원, 대전 아파트 6채 약 6억5천만원, 일산 오피스텔 약 1억원, 상가 3억5천만원, 빌라 약 1억3천만원, 살고 있는 전세금 7천만원, 저축 2천만원 등이다. 이 과정에서 은행 대출 등으로 총 6억3천2백만원의 부채가 발생했는데, 임대수입과 전세금 조정 등으로 1억8천만원을 갚아 현재 4억5천2백만원이 남아 있다. 보증금과 전세금 3억5천5백만원도 갚아야 할 부채이므로 이것까지 제하면 6억1천3백만원이 순자산이다.

대위로 군복무를 마친 그는 현재 인터넷 다음에 ‘선한 부자’란 인터넷 카페를 운영하며 자신의 노하우를 회원들에게 공개하고 있다. 그의 꿈은 10년 안에 1만명의 선한 부자를 만드는 것. 착한 부자가 1만명이 넘는다면 이 세상이 훨씬 따뜻해지지 않을까 하는 바람 때문이다.