분양권 팔아 돈 벌겠다고?···양도세 폭탄 떨어진다분양권 팔아 돈 벌겠다고?···양도세 폭탄 떨어진다
Posted at 2020. 12. 10. 19:22 | Posted in 재무설계 이야기/세금설계
"분양권 팔아 차익 남겨야지"···내년부터 양도세 대폭 늘어난다
아파트 분양권을 팔아 양도 차익을 얻으려고 했던 수요자들이라면 계획에 빨간불이 켜졌다. 내년부터 분양권 관련 양도소득세가 대폭 오르는 탓이다.
현행 세법은 분양권을 양도하는 경우 조정지역이라면 50%, 나머지 지역이라면 ▲1년 미만 보유 50% ▲1년 이상 ~ 2년 미만 보유 40% ▲2년 이상 보유시 기본세율(6~42%)을 적용해 양도세를 매긴다.하지만 내년 6월 1일 이후 분양권을 양도하면 지역에 관계 없이 세율이 크게 오른다.보유 기간에 따라 1년 미만 70%,1년 이상 60%다.
세율이 높아진 만큼 본인이 보유했던 분양권을 전매해 차익을 얻는 경우는 물론 배우자나 자녀에게 대출을 끼고 분양권을 넘기는 부담부증여를 진행할 때도 양도세가 불어날 수 있다. 따라서 대출 승계 없는 단순증여와 부담부증여 중 어떤 방식을 택해야 세금이 덜 나오는지 사전에 잘 따져봐야 한다.
앞으로 양도세 계산할 때 분양권이 주택 수에 포함되는 것도 문제다. 올해 지방세법이 개정되면서 내년 이후 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함한다. 그동안 양도소득세제상 주택수에 가산하는 주택은 일반 국민들이 생각하는 '주택으로서 기능을 하고 있는 건물'이었는데, 내년부터는 실물 주택이 아닌 분양권까지 주택으로 포함하기 때문에 수요자들이 적지 않은 혼란을 겪을 것으로 예상된다.
분양권과 입주권을 혼동하는 경우도 잦아 구분이 필요하다. 분양권은 아파트 준공 후 해당 아파트에 입주할 수 있는 권리로, 청약 당첨이나 타인의 분양권을 매수하면서 소유하게 되는 것이다. 입주권은 낡은 아파트·빌라·주택 등 기존 부동산이 재개발·재건축 사업상 관리처분계획인가로 멸실하면서 발생하는 권리로, 분양권과는 다른 개념이다. 현행 세법은 입주권을 이미 주택 수로 포함하고 있다.
내년부터 분양권이 주택수에 포함되면서 분양권 양도세 계산시 1세대1주택 비과세 혜택에 대한 관심이 뜨거울 것으로 보인다. 분양권 역시 입주권과 마찬가지로 일시적 2주택자에게 적용하는 비과세 관련 법개정이 추가로 이뤄질 것으로 보인다.
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2011년 달라지는 부동산 제도2011년 달라지는 부동산 제도
Posted at 2011. 1. 10. 01:40 | Posted in 재무설계 이야기/부동산설계
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가산세를 피할 수 있는 방법?가산세를 피할 수 있는 방법?
Posted at 2007. 6. 14. 13:06 | Posted in 재무설계 이야기/세금설계
세금은 당연히 내야 하는 국민의 의무이다. 하지만 조금만 주의하면 내지 않아도 되는 세금이 있다. 신고 기한이나 내용을 불성실하게 처리해 벌과금 성격으로 내는 가산세가 그렇다. 피할 수 있는 세금, 가산세에 대해 알아본다.
그 이후 주소지 관할세무서장으로부터 고지서가 발송되어 왔는데, 가산세가 엄청 큰 금액이었다. 정씨가 가산세를 피하기 위해서는 어떻게 해야 했을까
신고만 미리해도 부담 절반
억울하게 신고의무를 제때 이행하지 못해서 가산세를 부담했던 사례를 종종 보게 된다. 가산세는 무엇일까 가산세란 세법이 정하는 여러 의무를 지키지 않은 경우 본 세금에 가산하여 징수하는 금액을 말한다.
예를 들어 세법은 신고납부를 해야 하는 기한을 정하고 있는데, 그 기한을 어긴 경우 가산세가 부과되는 것이다. 특히 가산세는 매우 엄격하여 그 의무 불이행의 정도가 경미해도 무조건 부과된다는 점에 주의해야 한다. 하루만 늦게 신고해도 신고불성실 가산세를 고스란히 납부해야 하는 것이 대표적인 예이다.
그럼, 가산세를 피할 수 있는 방법은 없을까
상담 의뢰자 정씨는 가산세를 대단히 가볍게 여겼다. 금액이 그리 크지 않아 별 신경을 쓰지 않았다는 변명을 하지만, 결과적으로 정씨는 불필요한 세금을 5%씩 더 내게 됐다. 가산세는 하루 이틀 늦어졌다고 해서 봐 주는 일이 없다.
양도세 신고 특히 주의
이런 경우는 비단 정씨뿐만이 아니다. 부동산을 양도한 최씨는 신고기한 내에 신고를 하지 않아 10% 가량의 가산세가 부과되었다. 양도 당시 부동산 업체로부터 2월 내 또는 5월의 소득세 신고 때 반드시 양도소득세를 신고하라는 안내를 받고도 깜빡 잊어버린 것이다.
고지서를 받고 깜짝 놀라 세무서로 전화를 해 보니 이미 때는 늦은 것이었다. 최씨처럼 양도세 신고를 기한 내에 하지 못하여 본세와 가산세 부담으로 당황해 하는 경우도 종종 있다. 가산세는 여러 종류가 있지만, 신고기한 내 신고만 해도 가산세의 부담은 절반이상 피했다고 할 수 있다. 납부를 늦게 했을 때 부과되는 납부불성실 가산세는 벌과금이라기보다는 이자 성격이 강하기 때문에 설령 돈이 없다면 납부는 다소 늦춰도 큰 손해를 입지 않을 수도 있다. 하지만 다른 가산세는 벌과금의 성격이기 때문에 경미한 잘못이더라도 부과되니, 신고 기한과 신고 내용에 조금만 신경 쓰면 가산세는 피할 수 있다.
<강남례 비전세무회계사무소 대표 세무사>
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결혼해 집 두 채 되면 양도세 어찌 되나결혼해 집 두 채 되면 양도세 어찌 되나
Posted at 2007. 6. 14. 13:03 | Posted in 재무설계 이야기/세금설계
각자의 명의로 집을 한 채씩 소유하고 있는 K군과 L양은 결혼을 앞두고 1가구 2주택자가 되어 그 이후 부과될 보유세와 양도세 등이 걱정됐다. 만약 K군 집에 신혼살림을 마련하고 L양의 집이 결혼 전까지 팔리지 않으면 어떻게 될까
가구별 합산 6억원에 못 미치면 여유
정부가 신축 주택 양도소득세 과세 특례제도 중 1가구 1주택 비과세 특례를 내년 말까지만 적용키로 함에 따라 해당 주택 보유자들은 매도 시점의 양도세와 비과세 여부, 집값 상승 가능성, 필요한 주택 등을 종합적으로 따져보고 팔 집과 시기를 결정해야 한다.
현재 양도세가 비과세되는 대표적인 경우로 1세대 1주택을 살펴보면 서울, 과천, 신도시 지역에 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주한 주택은 양도세가 비과세 되고 있다. 서울, 과천, 신도시 지역을 제외한 기타 지역은 3년 이상 보유 시 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이때 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지 양도세가 과세되지 않는 1세대 1주택의 범위로 보면 된다.
다만 위 조건을 충족하더라도 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실거래가액이 6억 원 이상인 고가주택의 경우엔 비과세 혜택을 받을 수 없다.
또 1세대 1주택자가 장기저당 담보대출 계약을 체결하고 소유주택을 담보로 연금식 대출을 받은 경우 그 주택을 팔 때는 1세대 1주택 비과세 요건 중 거주기간 요건이 적용되지 않는다. 이어 취학, 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두 다른 시·군으로 이사 하는 경우와 세대원 모두 해외로 이민을 갈 때는 양도세가 비과세 된다.
재개발로 인해 일시 취득해 1년 이상 살다 재개발 주택으로 세대 전원이 이사할 경우에도 비과세 대상이다.
일시적 1가구 2주택도 상황 따라 비과세
일시적 1가구 2주택도 다양한 경우에 따라 비과세 혜택이 주어진다. 이사를 가기 위해 일시적으로 두 채의 집을 소유한 경우 양도세 비과세 대상인 집 한 채를 가지고 있는 1세대가 이사를 가기 위해 새 집을 사고 1년 안에 살던 집을 파는 경우. 수도권 소재 기업이나 공공기관의 지방 이전으로 이사하는 경우 등이다. 또 상속을 받아 두 채의 집을 소유한 경우 일반 주택을 먼저 팔 때는 상속 주택에 관계없이 1개의 주택을 소유한 것으로 보고 비과세 여부가 판단된다. 그러나 상속주택을 먼저 팔 때는 양도세가 과세된다. 한 울타리 안에 집이 두 채가 있어도 1세대가 주거용으로 모두 사용하고 있다면 1세대 1주택으로 보고 비과세 여부가 판단된다.
<강남례 비전세무회계사무소 대표 세무사>
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부모가 들어준 보험금 받으면 증여부모가 들어준 보험금 받으면 증여
Posted at 2007. 6. 11. 13:10 | Posted in 재무설계 이야기/세금설계
생명보험, 손해보험 등 보험은 누구나 하나씩은 가입하고 있다. 부모가 본인들을 위해, 또는 자녀를 위해서 가입하기도 한다. 부모가 자녀를 위해 드는 경우 보험료를 내는 사람과 보험금을 받는 사람이 다르다. 이럴 때는 사고발생 시 보험금 수령액이 증여재산이 될 수 있다. 보험금 수령 시 증여세가 과세될 수 있는 것이다.
상속세는 기본적으로 상속공제가 5억원, 배우자가 상속받은 금액을 신고하지 않거나 5억원 미만일 경우 5억원 공제가 가능하다. 결국 상속재산이 10억원을 넘지 않는다면 상속세에 대한 부담이 없다. 그러나 만약 상속재산이 10억원을 넘는다면 상속세를 얼마나 부담해야 할까
예금, 현금, 부동산, 10년 이내 증여자산, 유가증권 등 자산 가치가 있는 모든 것에 대해 상속세를 부과할 수 있다. 이런 모든 자산들이 10억원 이상일 때는 고민을 해봐야 한다. 부동산만 20억원을 갖고 있는 사람이 부동산을 상속했을 경우 기본적인 공제 10억원을 제외한 10억원에 대해 상속세를 일정 금액 부담해야 한다. 그럼 상속세를 얼마나 부담해야 할까.
10억원 x 30% - 6천만원 = 2억4천만원을 상속세로 납부해야 한다.
위 상속세를 과연 어디에서 충당해야 할지 고민이 생긴다. 부동산을 팔아서 상속세를 내자니 양도소득세가 걸리고, 또 6개월 이내 상속받은 자산을 양도할 경우 양도 시 매매가격이 시가가 되어 상속세가 예상한 것 이상으로 추징될 수도 있다.
상속세 부담을 덜기 위하여 상속세 관련 보험을 가입하는 것도 한 방법이다.
장기적으로 10년 이상 상속 관련 보험 상품을 드는 것이 현금을 확보하는데 많은 부담을 덜어 줄 수 있다. 상속 관련 보험은 나중에 피상속인이 사망 시 사망보험금이 별도로 책정되어서 나오기 때문에 상속세와 양도세 부담이 없다.
보험금 불입자와 보험금 수취인이 피상속인이 아니면 세 부담은 없다. 피상속인이 보험금 불입자이고 보험금 수취인이면 나중에 피상속인이 사망 시 상속재산에 포함되어 계산된다. 그러나 보험금 불입자와 수취인이 상속인이라면 이는 상속재산도 아니고 증여재산도 아니다. 다시 말해 앞으로 상속될 가능성을 예상해서 본인이 불입한 것으로 상속. 증여재산에 해당되지 않는다.
<강남례 비전세무회계사무소 대표 세무사>
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경제적 자유에 이르는 길을 함께 걸어봅시다~!!
