주택 모기지는 주택자금 수요자가 은행 등 대출기관에 저당권을 설정해 주고, 그 대가로 장기간(20년 이상) 낮은 고정금리로 분할상환하기로 하고 융자를 받아 주택을 구입하는 제도를 말합니다. 우리나라는 2004년 3월부터 주택금융공사가 이를 담당하고 있습니다. 주택 구입자금의 약 20%만 있으면, 나머지는 집을 저당 잡히고 채권을 발행해 내 집을 마련할 수 있습니다. 미국은 주택가격의 100%까지 채권을 발핼할 수 있는데, 신용도가 상대적으로 낮은 사람들에게 해 준 대출을 서브프라임 모기지(주택 담보조건부 대출)라고 합니다.

① 주택구입자(차입자)

신용등급이 낮은 사람들은 주택을 구입할 여력이 없지만, 이 제도를 이용하면 돈이 없이도 주택을 구입할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 주택가격이 하락하면 주택구입자는 투자손실을 입을 수 있고, 대출 원리금을 상환할 여력이 없으면 해당 채권은 부실화된다는 것이 문제입니다.

그런데 2008년 이전 미국의 저소득층은 원리금 상환능력을 감안하지 않고, 주택가격이 상승하기만을 기대하고 이 제도를 이용했습니다. 하지만 유가 상승과 주식투자 손실 등으로 실질소득이 감소하자, 원리금 납입을 연체하기 시작했고, 주택가격까지 하락하면서 이 채권이 부실화되어 서브프라임 사태로 발전했습니다. 2006년 모기지 대출금액 약 3조 달러의 20%가 신용도가 낮은 서브프라임 대출인 것으로 알려지고 있습니다.

② 모기지 브로커, 모기지 회사

모기지 회사들은 주택구입자들로부터 매달 원금과 이자를 징수합니다. 주택구입자들이 원리금을 제대로 납입하면 '땅 집고 헤엄치기'식의 장사를 할 수 있지만, 이들이 원리금을 제대로 납입하지 않으면 위기에 직면할 수 있습니다. 서브프라임 사태는 연체가 늘어나면서 발생했습니다.

게다가 모기지 회사들은 장사가 잘될 때, 더 많은 돈을 벌기 위해 모기지 채권을 세계적인 투자은행인 골드만삭스, 멜릴린치 등에 매도한 후 그 대금을 다시 모기지 대출재원으로 활용했습니다. 그 결과 주택가격이 하락하자 부실채권이 눈덩이처럼 불어났습니다.

③ 금융회사

금융회사는 모기지 회사로부터 받은 모기지 대출채권을 기초자산으로 하여 금융상품을 개발합니다(증권화^[각주:1]). 대표적인 것이 MBS(모기담보부증권)입니다.

스탠다드앤드푸어스 같은 신용평가회사들은 투자은행들이 만든 모기지 기반의 증권이 신용도에서 최고 등급을 받을 수 있도록 구조화하는 데 힘을 보탰고, 투자자들에게 더 매력적으로 보이도록 만들었습니다.

④ 전 세계 투자자들에게 모기지 관련 채권이 국채나 회사채보다 더 높은 수익률을 보장한다고 호도하면서 수익을 챙겼습니다.

⑤ 주택시장의 거품이 붕괴되면서 주택저당채권이 부실화되었고, 이 채권을 기초로 하여 발행된 파생금융상품까지 부실화되면서 2007년 4월 미국 2위의 서브프라임 모기지 대출회사인 뉴센츄리 파이낸셜이 파산신청을 하면서 서브프라임 사태가 발생하고 말았습니다.

금주에 발표될 경제지표중 눈에 띄는 것은 미국의 건축경기 관련지표들이 미국시간으로 18일(월)에 발표됩니다.   현재 모기지 금리가 하락하는 것을 보면 건축허가 건 수가 상승하였다는 것을 시사하며 주택시장의 선행적 의미를 갖는 NAHB시장지수는 최근 고용의 부진과 소비둔화등의 영향으로 약간 하락할 것으로 전망하고 있습니다.   하지만 보다 중요한 것은 그 하락폭이 소비둔화와 고용의 부진지표보다는 양호하다는 것이며 이는 이번 유로존의 재정위기 상황속에서도 “미국 부동산 시장 자체”의 회복력은 장기적으로 상승하는  방향으로 가닥을 잡고 있다는 것을 의미합니다.

아래의 내용을 참조하십시요.

1) 금주 발표 경제지표와 예상치 :

2) 주식시장 동향 :

<전주 대비>

<전년말 대비>

3) 채권시장 동향 :

미 국채 가격은 그리스 총선에 대한 불확실성과 미국 경제지표 부진으로 안전자산 수요가 강화되며 전주 대비 상승. 금리는 하락 마감

4) 외환시장 동향 :

달러 환율은 미국과 유럽의 경기부양 기대감과 글로벌 중앙은행 공조에 대한 기대로 지수가 상승하며 전주 대비 9.8원 하락한 1165.6원으로 거래를 마감

5) 상품시장 동향 :

국제유가는 미국의 경제지표 악화와 경기부양 기대감이 상충되며 약보합으로 거래를 마감

6) 금주의 경제캘랜더 :

프라이빗 뱅크에서 제공된 고급정보로 미국 부동산 시장의 흐름을 알 수 있습니다.