서브프라임 모기지 들여다보기

주택 모기지는 주택자금 수요자가 은행 등 대출기관에 저당권을 설정해 주고, 그 대가로 장기간(20년 이상) 낮은 고정금리로 분할상환하기로 하고 융자를 받아 주택을 구입하는 제도를 말합니다. 우리나라는 2004년 3월부터 주택금융공사가 이를 담당하고 있습니다. 주택 구입자금의 약 20%만 있으면, 나머지는 집을 저당 잡히고 채권을 발행해 내 집을 마련할 수 있습니다. 미국은 주택가격의 100%까지 채권을 발핼할 수 있는데, 신용도가 상대적으로 낮은 사람들에게 해 준 대출을 서브프라임 모기지(주택 담보조건부 대출)라고 합니다.

① 주택구입자(차입자)

신용등급이 낮은 사람들은 주택을 구입할 여력이 없지만, 이 제도를 이용하면 돈이 없이도 주택을 구입할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 주택가격이 하락하면 주택구입자는 투자손실을 입을 수 있고, 대출 원리금을 상환할 여력이 없으면 해당 채권은 부실화된다는 것이 문제입니다.

그런데 2008년 이전 미국의 저소득층은 원리금 상환능력을 감안하지 않고, 주택가격이 상승하기만을 기대하고 이 제도를 이용했습니다. 하지만 유가 상승과 주식투자 손실 등으로 실질소득이 감소하자, 원리금 납입을 연체하기 시작했고, 주택가격까지 하락하면서 이 채권이 부실화되어 서브프라임 사태로 발전했습니다. 2006년 모기지 대출금액 약 3조 달러의 20%가 신용도가 낮은 서브프라임 대출인 것으로 알려지고 있습니다.

② 모기지 브로커, 모기지 회사

모기지 회사들은 주택구입자들로부터 매달 원금과 이자를 징수합니다. 주택구입자들이 원리금을 제대로 납입하면 '땅 집고 헤엄치기'식의 장사를 할 수 있지만, 이들이 원리금을 제대로 납입하지 않으면 위기에 직면할 수 있습니다. 서브프라임 사태는 연체가 늘어나면서 발생했습니다.

게다가 모기지 회사들은 장사가 잘될 때, 더 많은 돈을 벌기 위해 모기지 채권을 세계적인 투자은행인 골드만삭스, 멜릴린치 등에 매도한 후 그 대금을 다시 모기지 대출재원으로 활용했습니다. 그 결과 주택가격이 하락하자 부실채권이 눈덩이처럼 불어났습니다.

③ 금융회사

금융회사는 모기지 회사로부터 받은 모기지 대출채권을 기초자산으로 하여 금융상품을 개발합니다(증권화^[각주:1]). 대표적인 것이 MBS(모기담보부증권)입니다.

스탠다드앤드푸어스 같은 신용평가회사들은 투자은행들이 만든 모기지 기반의 증권이 신용도에서 최고 등급을 받을 수 있도록 구조화하는 데 힘을 보탰고, 투자자들에게 더 매력적으로 보이도록 만들었습니다.

④ 전 세계 투자자들에게 모기지 관련 채권이 국채나 회사채보다 더 높은 수익률을 보장한다고 호도하면서 수익을 챙겼습니다.

⑤ 주택시장의 거품이 붕괴되면서 주택저당채권이 부실화되었고, 이 채권을 기초로 하여 발행된 파생금융상품까지 부실화되면서 2007년 4월 미국 2위의 서브프라임 모기지 대출회사인 뉴센츄리 파이낸셜이 파산신청을 하면서 서브프라임 사태가 발생하고 말았습니다.

1. 대출채권 같은 비유동성 금융자산을 시장성 있는 증권으로 변형시키는 것(특정 자산에 유동성을 부여하는 방식). 예를 들어 부동산 관련 대출채권 등을 기초자산으로 하여 증권을 발행하여 투자자들에게 분산 매가할 수 있다. 대출채권의 경우 자금회수에 걸리는 시간 비용과 위험 비용이 높은데 반해, 증권화를 통해 투자자에게 팔면 어느 정도 할인되는 비율을 감안하더라도 즉시 현금으로 회수할 수 있는 장점이 있다. 그러나 투자자 입장에서는 기초자산의 가격이 폭락하면 투자한 채권도 휴지조각이 될 수 있다. [본문으로]