부동산 살 때 추가비용 고려해야

부동산을 구입할 때 매입자금 이외에 준비하여야 할 자금들이 있다. 바로 구입할 때 내야 하는 취득세 등의 세금과 중개수수료 등의 추가적인 비용들이다. 구입 시 내야 하는 세금과 납부절차 및 추가적인 비용들에 대하여 살펴본다.

부동산 구입 때 내야 하는 세금
부동산을 구입할 때 내야 하는 세금은 취득세, 농특세, 등록세, 교육세 등 4가지이다. 취득세 등은 ‘과세표준(실제 매입가격)’에 각각의 해당 세율을 곱하여 계산한다. 이때 세율은 구입하는 대상에 따라 다르다. 예를 들어 전용면적 80㎡인 서울 소재 아파트를 3억원에 구입한다면 취득세와 등록세 등의 총 세금은 '3억 원× 2.2%'로 계산한 660만 원이다.
부동산 매입 시 우선 거래 당사자 또는 부동산 중개업자는 매매계약체결일로부터 30일 이내(2007년 6월 29일부터는 60일)에 실제 거래가격을 관할 구청에 신고하여야 한다.
실제 거래가격 신고 후에는 매입하려는 주택의 소재지 관할구청에 매매 계약서상 잔금일로부터 30일 이내까지 취득세와 농특세를 신고납부하고 등기를 하기 전(잔금일로부터 60일 이내 등기)까지 등록세와 교육세를 신고 납부하여야 한다. 실무상으로는 법무사를 통하여 매매 잔금일에 취득세와 등록세 및 교육세와 농특세를 납부와 소유권이전등기를 모두 완료한다. 취득세 등의 신고나 납부를 제 때 하지 않으면 가산세를 추가로 납부해야 하는 점에 주의하여야 한다.
추가적으로 주택거래신고 대상주택을 매입할 경우엔 매매계약체결일로부터 15일 이내에 실 거래가격을 신고하여야 한다. 주택거래신고지역 내 6억 원 초과 공동주택 거래 시 주택취득자금 조달계획 신고를 하여야 한다.

취득세와 등록세 이외의 추가 비용들
부동산을 매입하는 경우 취득세와 농특세 및 등록세와 교육세 이외에 국민주택채권을 매입하여야 한다. 또 중개수수료와 인지세 및 법무사 등기대행수수료 등이 추가로 발생하므로 여유자금을 준비하여 두어야 한다.
우선 부동산 매입 시 국민주택채권을 의무적으로 매입하여야 하는데 매입금액은 부동산 소재지역과 매입가격에 따라 다르다. 부동산 구입 시 국민주택채권을 만기까지 보유할 것인지 아니면 부동산 구입 시 채권을 할인할 것인지를 비교하여 보유여부를 결정하여야 한다.
국민주택채권은 상환기간이 5년인 장기채권이고 채권의 표시이자율 3%로 시장이자율보다 낮게 발행되고 국민주택채권매입에 따른 자금부담이 발생하므로 통상 채권을 매도하여 현금화하게 된다. 이를 할인이라고 하고, 이때 손실이 발생하게 된다. 채권할인에 따른 손실액은 추후 부동산 매도 시 양도세 계산에 있어 비용으로 인정받아 양도세를 줄일 수 있다. 단, 금융기관에서 할인하여 손해를 본 경우에만 인정된다. 법무사 등을 통한 할인 때 비용으로 인정될 수 없으며 이들이 중간마진을 취하기 때문에 손실액이 더 커짐에 주의하여야 한다.

<홍만영 모네타 재테크전략 필진>