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살지 못할 농가주택 방치 땐 2주택 불이익살지 못할 농가주택 방치 땐 2주택 불이익
Posted at 2007. 6. 18. 10:32 | Posted in 재무설계 이야기/세금설계
살지도 못하는 폐가 때문에 1세대 2주택이 되는 경우가 간혹 있다. 이런 경우 살고 있는 집을 팔 때 만만찮은 양도소득세를 떠안아야 한다. 사람이 살 수도 없는 다 쓰러진 집 때문에 이런 불이익을 당하면 억울하기 그지없다. 이와 관련된 세무상식을 간단히 살펴본다.
객관적 자료로 입증해야
그런데 이번에 살고 있는 아파트를 팔고 다른 곳으로 이사하려고 하니 1세대 2주택자이기 때문에 수천만 원의 양도소득세를 내야 한다고 한다. 사람이 살 수도 없는 집인데 건축물관리대장과 등기부등본에 주택으로 되어 있다고 거액의 세금을 내야 한다니 신나라 씨로서는 억울한 생각이 든다.
신나라 씨의 경우와 같이 공부상 2개의 주택을 소유하고 있는 자가 그 중 하나의 주택을 양도하게 되면 일단 양도소득세 과세 대상으로 분류된다. 물론 양도소득세는 실질 내용에 따라 과세하므로 그 중 1주택이 폐가상태에 있는 등 주택으로서의 기능을 하지 못한다면 나머지 1주택을 양도하는 경우 비과세 적용을 받을 수 있으나, 이를 인정받기가 그리 쉽지 않다
왜냐하면 양도소득세 과세자료는 부동산을 양도하고 난 뒤 통상 3~4개월 정도 지나서 전산출력 되는데, 아파트 양도 당시에 농가주택이 폐가 상태였다는 것을 누가 보더라도 인정할 수 있는 객관적인 자료를 가지고 입증하여야 하기 때문이다. 만약 미리 자료를 준비해 놓지 않고 있다가 고지서를 받고 나서 소급해서 준비하려면 자료를 준비하는 것 자체도 어렵지만 이를 인정받기도 매우 어렵다.
고지서 받기 전 미리 서류 정리
따라서 농가주택을 새로 개축할 예정이거나 주택신축 허가를 받기가 어려워 세금부담을 감수하고서라도 보유할 예정이 아니면 폐가상태에 있는 농가주택은 멸실시킨 다음 건축물 관리대장 등 공부를 정리해 두는 것이 좋다. 그러면 거주하고 있는 주택을 양도하더라도 아무 문제없이 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.
<출처 : 국세청 홈페이지>
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Posted at 2007. 6. 18. 10:29 | Posted in 재무설계 이야기/세금설계
부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있으나 건강보험 등의 문제로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓은 경우가 종종 있다. 이런 경우 주택을 팔지 않으면 별 문제가 없으나, 부모 또는 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 되어 양도소득세 과세 문제가 발생한다.
1세대 1주택에서 “1세대”라 함은 거주자 및 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 형태를 말한다.
여기서 “생계를 같이 하는 가족”이라 함은 동일한 생활공간에서 동일한 생활자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계 존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말한다.
따라서 주민등록상으로는 동일 세대원으로 등재되어 있다하더라도 사실상 따로 거주하고 있고 생계를 같이 하지 아니하면 동일 세대원으로 보지 않는다. 다만, 이 경우에는 납세자가 객관적인 증빙자료를 첨부하여 생계를 같이 하고 있지 않다는 사실을 입증하여야 한다.
양도소득세 과세
세무서에서는 부동산의 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집하여 전산처리 후 이에 의하여 과세대상 자료를 분류하는데, 위와 같이 양도일 현재 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고 있고 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류된다.
따라서 세무서에서는 비과세 대상이 아니므로 양도소득세를 결정하여 고지하게 된다. 일단 고지서가 발부되면 공식적인 불복 절차를 거쳐 생계를 같이 하지 않았음을 증명해야 하는데, 주민등록상 같이 거주한 것으로 되어 있기 때문에 따로 거주한다는 것을 입증하기란 쉬운 일이 아니다.
1주택은 양도일 현재 기준
1세대 1주택 해당여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하는데, 주민등록상 동일세대로 등재되어 있는 것을, 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에서 사실상은 별도세대였다는 것을 입증하기란 대단히 어렵다.
그러므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에 주민등록을 분리해 놓는 것이 좋다. 그러면 별도세대 입증 등 복잡한 문제없이 1세대 1주택으로 인정받을 수 있기 때문이다.
<출처: 국세청 홈페이지>
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