서브프라임 모기지 들여다보기
주택 모기지는 주택자금 수요자가 은행 등 대출기관에 저당권을 설정해 주고, 그 대가로 장기간(20년 이상) 낮은 고정금리로 분할상환하기로 하고 융자를 받아 주택을 구입하는 제도를 말합니다. 우리나라는 2004년 3월부터 주택금융공사가 이를 담당하고 있습니다. 주택 구입자금의 약 20%만 있으면, 나머지는 집을 저당 잡히고 채권을 발행해 내 집을 마련할 수 있습니다. 미국은 주택가격의 100%까지 채권을 발핼할 수 있는데, 신용도가 상대적으로 낮은 사람들에게 해 준 대출을 서브프라임 모기지(주택 담보조건부 대출)라고 합니다.
① 주택구입자(차입자)
신용등급이 낮은 사람들은 주택을 구입할 여력이 없지만, 이 제도를 이용하면 돈이 없이도 주택을 구입할 수 있는 장점이 있습니다. 하지만 주택가격이 하락하면 주택구입자는 투자손실을 입을 수 있고, 대출 원리금을 상환할 여력이 없으면 해당 채권은 부실화된다는 것이 문제입니다.
그런데 2008년 이전 미국의 저소득층은 원리금 상환능력을 감안하지 않고, 주택가격이 상승하기만을 기대하고 이 제도를 이용했습니다. 하지만 유가 상승과 주식투자 손실 등으로 실질소득이 감소하자, 원리금 납입을 연체하기 시작했고, 주택가격까지 하락하면서 이 채권이 부실화되어 서브프라임 사태로 발전했습니다. 2006년 모기지 대출금액 약 3조 달러의 20%가 신용도가 낮은 서브프라임 대출인 것으로 알려지고 있습니다.
② 모기지 브로커, 모기지 회사
모기지 회사들은 주택구입자들로부터 매달 원금과 이자를 징수합니다. 주택구입자들이 원리금을 제대로 납입하면 '땅 집고 헤엄치기'식의 장사를 할 수 있지만, 이들이 원리금을 제대로 납입하지 않으면 위기에 직면할 수 있습니다. 서브프라임 사태는 연체가 늘어나면서 발생했습니다.
게다가 모기지 회사들은 장사가 잘될 때, 더 많은 돈을 벌기 위해 모기지 채권을 세계적인 투자은행인 골드만삭스, 멜릴린치 등에 매도한 후 그 대금을 다시 모기지 대출재원으로 활용했습니다. 그 결과 주택가격이 하락하자 부실채권이 눈덩이처럼 불어났습니다.
③ 금융회사
금융회사는 모기지 회사로부터 받은 모기지 대출채권을 기초자산으로 하여 금융상품을 개발합니다(증권화1). 대표적인 것이 MBS(모기담보부증권)입니다.
스탠다드앤드푸어스 같은 신용평가회사들은 투자은행들이 만든 모기지 기반의 증권이 신용도에서 최고 등급을 받을 수 있도록 구조화하는 데 힘을 보탰고, 투자자들에게 더 매력적으로 보이도록 만들었습니다.
④ 전 세계 투자자들에게 모기지 관련 채권이 국채나 회사채보다 더 높은 수익률을 보장한다고 호도하면서 수익을 챙겼습니다.
⑤ 주택시장의 거품이 붕괴되면서 주택저당채권이 부실화되었고, 이 채권을 기초로 하여 발행된 파생금융상품까지 부실화되면서 2007년 4월 미국 2위의 서브프라임 모기지 대출회사인 뉴센츄리 파이낸셜이 파산신청을 하면서 서브프라임 사태가 발생하고 말았습니다.
- 대출채권 같은 비유동성 금융자산을 시장성 있는 증권으로 변형시키는 것(특정 자산에 유동성을 부여하는 방식). 예를 들어 부동산 관련 대출채권 등을 기초자산으로 하여 증권을 발행하여 투자자들에게 분산 매가할 수 있다. 대출채권의 경우 자금회수에 걸리는 시간 비용과 위험 비용이 높은데 반해, 증권화를 통해 투자자에게 팔면 어느 정도 할인되는 비율을 감안하더라도 즉시 현금으로 회수할 수 있는 장점이 있다. 그러나 투자자 입장에서는 기초자산의 가격이 폭락하면 투자한 채권도 휴지조각이 될 수 있다. [본문으로]